Rn 3
§ 573 gilt ausschl für die Vermieterkündigung von Haupt- und Untermietverhältnissen (LG Berlin GE 19, 1507) auf unbestimmte Zeit (§ 542) über Wohnraum (maßgeblich ist die Zweckbestimmung, Saarbrücken MDR 12, 1335; Celle ZMR 99, 469), der nicht unter § 549 II, III (zB Jugend-, Lehrlings- und Studentenwohnheime) fällt. Auch Dauernutzungsverträge von Genossenschaften fallen hierunter (Börstinghaus NZM 04, 818; LG Berlin ZMR 96, IX, X – LS –). Damit gilt die Norm nicht beim gestuften Mietverhältnis gem § 565 zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter. Bei Mischmietverhältnissen (Bühler ZMR 10, 897; BGH ZMR 17, 791 zur Mischnutzung; Fleindl ZMR 17, 799) kommt es (Schwergewichtstheorie) darauf an, welche Nutzungsart überwiegt (BGH NJW 77, 1394). Kriterium ist primär der anteilige Mietpreis, nur sekundär die anteilige Fläche. Für Zeitmietverträge (§ 575) ist § 573 unanwendbar.
Rn 4
Geschützt sind sowohl möblierte Wohnungen als auch Mietverhältnisse in Altenheimen (anderes gilt wohl nicht schon bei betreutem Wohnen – BGH ZMR 06, 443 –, aber bei Pflegeheimen, da dort die Miete nicht überwiegt). Bei Werkdienstwohnungen gilt § 573 eingeschränkt über § 576b. Auch langfristig vermietete Zweit- und Ferienwohnungen sind geschützt, wenn sie nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet wurden (MüKo/Häublein § 573 Rz 18).
Rn 5
Auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist § 573 anwendbar (§§ 573d I, 575a I). Anderes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543); dort ist der Mieter bei Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen nicht schutzwürdig.
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