Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter.

Gesetzestext

¹Soweit die Entrichtung der Miete an den Vermieter nach § 566c dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter gegen die Mietforderung des Erwerbers eine ihm gegen den Vermieter zustehende Forderung aufrechnen. ²Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Der Anwendungsbereich (Dötsch NZM 12, 296) deckt sich mit den §§ 566b und 566c. Normzweck ist es, die Erfüllung im Wege der Aufrechnung seitens des Mieters durch den Eigentümerwechsel auf den Erwerber nicht zu beschränken. § 566d regelt wann der Mieter noch mit einer Forderung gegen den Veräußerer gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. § 566d ähnelt § 406. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Aufrechnungslage und nicht der Aufrechnungserklärung.

B. Aufrechnung gegen Mietforderung.

Rn 2

Die Gegenforderungen des Mieters müssen nicht auf dem Mietverhältnis beruhen (LG Berlin WuM 92, 439 [LG Berlin 17.02.1992 - 61 S 249/91]). Dagegen muss es sich bei der Forderung, gegen die der Mieter aufrechnen möchte, um eine Mietforderung des Erwerbers aus dem Mietverhältnis handeln. § 566d perpetuiert eine entstandene Aufrechnungslage; zur Mietpreisbremse Gnisa DRiZ 15, 126.

Rn 3

Eine nach dem Eigentumsübergang vorgenommene Aufrechnung mit einer Forderung, die dem Mieter ggü dem Veräußerer (Vermieter) zusteht, ist nach § 566d 1 iVm § 566c wirksam hinsichtlich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang positive Kenntnis erlangte, wegen der Miete auch für den Folgemonat, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang erst nach dem 15. des Monats Kenntnis erlangt hat, auf unbegrenzte Zeit, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang keine Kenntnis erlangt.

Rn 4

Die Aufrechnung ist gem § 566d 2 ggü dem Erwerber unwirksam, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist. Der Mieter bedarf, wenn seine Forderung nach der Mietforderung fällig wird, keines Schutzes, weil er ohnehin verpflichtet war, die Miete durch Zahlung zu erfüllen. Ihm geht keine Aufrechnungsmöglichkeit verloren.

C. Zwangsversteigerung, Insolvenz.

Rn 5

Die Ausführungen zu § 566b für Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und Insolvenz des Vermieters gelten entspr.