Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete.

Gesetzestext

¹Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. ²Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. ³Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Anwendungsbereich, Ausnahmen und Schutzzweck decken sich mit § 566b.

B. Vereinbarungen.

I. Begriff.

Rn 2

Vereinbarungen gem § 566c sind Rechtsgeschäfte zwischen Vermieter und Mieter über die Mietforderung. Dazu gehören insb die Zahlung der Miete, die Stundung der Miete, Erlass der Miete und Aufrechnungsvertrag (LG Berlin GE 08, 1428). § 566c gilt nicht für Fälle der Vertragsänderung wie die dauerhafte Senkung der Miete (vgl BGH NZM 02, 291 noch zu § 574 aF). Zum Mieterdarlehen vgl LG Berlin GE 10, 909, zur Einmalzahlung vgl LG Berlin ZfIR 14, 791 und BGH WuM 12, 112 [BGH 11.10.2011 - VIII ZR 103/11].

II. Wirksamkeit der Vereinbarung.

Rn 3

Die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zwischen Vermieter und Mieter hängt davon ab, ab welchem Zeitpunkt der Mieter positive Kenntnis über den Eigentumswechsel erhält. Beim Rechtsgeschäft vor dem Eigentumsübergang ist es ggü dem Erwerber wirksam wegen der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Eigentumsübergang positive Kenntnis erlangt hat, bei Kenntnis nach dem 15. auch noch für den Folgemonat. Für einen unbegrenzten Zeitraum ist Wirksamkeit zu bejahen, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang keinerlei Kenntnis erlangt.

Rn 4

Liegt das Rechtsgeschäft nach dem Eigentumsübergang, so ist es ggü dem Erwerber unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts vom Eigentumsübergang positive Kenntnis hatte. Str ist, ob die bloße Veräußerungsmitteilung durch den Vermieter (LG Berlin WuM 92, 439 [LG Berlin 17.02.1992 - 61 S 249/91]: nein) oder die Anzeige des Eigentumsübergangs durch den Erwerber (LG Berlin GE 96, 927: nein) genügen (Staud/Emmerich § 566c Rz 7: ausreichend, sofern nicht begründete Zweifel an der Richtigkeit der Mitteilung verbleiben). Mitteilungen vor dem Eigentumsübergang sind nicht ausreichend.

C. Zwangsvollstreckung, Insolvenz.

Rn 5

Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (LG Heilbronn ZfIR 19, 640; Stuttg ZfIR 19, 642) sowie Insolvenz gelten die Ausführungen zu § 566b analog. Zur Zahlungsverzugskündigung, wenn die Mietzahlungen durch das Jobcenter direkt an den Zwangsverwalter und trotz Mitteilung durch den Mieter nicht an den neuen Vermieter gezahlt wurden vgl LG Berlin GE 17, 1557. Zum Baukostenzuschuss in der Insolvenz vgl Hartmann JurisPR-InsR 4/19 Anm 3.

D. Beweislast.

Rn 6

Beruft sich der Erwerber wegen Kenntnis des Mieters von dem Eigentumsübergang auf die Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts zwischen Mieter und Vermieter, so trifft ihn die Beweislast für die Kenntnis des Mieters von dem Eigentumsübergang (LG Berlin GE 96, 927).