§ 566c übernimmt inhaltlich unverändert den bisherigen § 574 und entspricht damit auch weiterhin dem § 407. Zum Rechtsgeschäft, welches in Ansehung der Mietforderung vorgenommen wird, zählt das Gesetz insbesondere die Entrichtung der Miete; bei Vorauszahlungen auf die Miete jedoch nur dann, wenn die Miete nach wiederkehrenden Zeitabschnitten (etwa Monaten) bemessen war und die Vorauszahlung nicht in der Leistung eines Einmalbetrages bestand (BGH, WuM 1998, 104 = ZMR 1998, 141).
Der Mieter wird (nur) dann geschützt, wenn er bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts (z. B. Zahlung) von dem Übergang des Eigentums keine Kenntnis hatte. Die Kenntnis setzt eine entsprechende Mitteilung/Anzeige voraus (vgl. Palandt/Heinrichs, § 407 Rn. 6), es sei denn, der Mieter erlangt auf andere Art und Weise positive Kenntnis. Für die Mitteilung/Anzeige reicht es nicht aus, dass der Erwerber den Eigentumswechsel anzeigt, es sei denn, es treten weitere Umstände, wie etwa die Übersendung von Schriftstücken, aus denen sich die geänderte Rechtsposition ergibt, hinzu (OLG Hamm, VersR 1985, 582). Zu solchen Schriftstücken gehört etwa ein Grundbuchauszug. Grundsätzlich muss jedoch der Mieter durch eine Mitteilung des bisherigen Vermieters vom Eigentumswechsel Kenntnis erlangen. Eine entsprechende Anzeige unterliegt zwar keinem Formerfordernis, denn es handelt sich nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine Rechtshandlung, die aber wie eine empfangsbedürftige formlose Willenserklärung zu behandeln ist. Je verworrener sich die Situation für den Mieter darstellt, desto höher sind die Anforderungen an die Klarheit der Mitteilung (vgl. dazu auch LG Berlin, GE 1996, 1927). Die Beweislast für die Kenntnis des Mieters trifft denjenigen, der sich darauf beruft und eine Zahlung des Mieters an den "falschen" Vermieter nicht gelten lassen will (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, § 566c Rn. 6).
Muster [566c-1]
| … | … |
| (bisheriger Vermieter) | (Datum) |
| … | |
| (neuer Vermieter/Eigentümer) |
An
…
(Mieter)
Betreff: Mietverhältnis über Ihre Wohnung … (genaue Lage der Wohnung)
hier: Eigentumswechsel
Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
hiermit teilen wir Ihnen mit, dass das Haus, in dem sich Ihre Mietwohnung befindet, verkauft worden ist. Der Eigentumswechsel ist am … in das Grundbuch eingetragen worden. Rechtlich hat das zur Folge, dass mit dem Eigentumsübergang der oben angeführte Erwerber als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis eingetreten und nunmehr an die Stelle Ihres bisherigen Vermieters getreten ist. Wir, der bisherige Eigentümer und Vermieter und der neue Eigentümer und nunmehrige Vermieter, teilen Ihnen mit, dass Sie Ihre Miete nach den bisherigen Bedingungen zu entrichten haben, ab sofort aber auf das Konto … bei der … Bank einzahlen müssen.
Wir bitten Sie, den Empfang dieser Mitteilung auf der beigefügten Durchschrift dieses Schreibens zu bestätigen und in den Briefkasten Ihres Hauswarts einzuwerfen.
Mit freundlichen Grüßen
…
(Unterschriften bisheriger und neuer Vermieter)
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