Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 562 BGB – Umfang des Ver ... / III. Eigentum des Mieters.

Rn 7

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nur auf Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen. Trotz der anerkannten Teilrechtsfähigkeit der Außen-GbR (BGH ZMR 01, 338) werden eingebrachte Sachen der Gesellschafter als dem Pfandrecht unterliegend angesehen, während für die OHG und KG dies gerade nicht gilt (vgl Staud/Emmerich § 562 Rz 18). Bei Miteigentum unterliegt entspr § 1258 nur der Miteigentumsanteil dem Pfandrecht (Staud/Emmerich § 562 Rz 18). Bei Gesamthandseigentum entsteht ein Vermieterpfandrecht nur, wenn alle Gesamthänder Mieter sind oder der Mieter über das Gesamthandseigentum verfügungsberechtigt ist. Kein Pfandrecht kann hingegen am bloßen Gesamthandsanteil eines Mieters entstehen, da dieser ein bloßes Recht ist.

Rn 8

Sachen, die im Eigentum Dritter stehen, werden vom Pfandrecht nicht erfasst. Dies gilt auch, wenn ein vermögensloser Strohmann als Mieter vorgeschoben wird und ein fremder Dritter die Wohnung faktisch nutzt. Werden Sachen eines Dritten eingebracht, an denen ein Anwartschaftsrecht (aufschiebend bedingtes Eigentum, insb beim Eigentumsvorbehalt) des Mieters besteht, so beschränkt sich das Vermieterpfandrecht zunächst auf das Anwartschaftsrecht. Erlangt der Mieter später durch die Zahlung des Kaufpreises das Volleigentum an der Sache, erstarkt das Pfandrecht zu einem Pfandrecht an der Sache selbst (BGH NJW 65, 1475 [BGH 31.05.1965 - VIII ZR 302/63]).

Rn 9

Der praktische Vorteil des Pfandrechts an der Anwartschaft besteht darin, dass der Vermieter selbst, auch gegen den Willen des Mieters (§ 267 II), durch Restkaufpreiszahlung den Bedingungseintritt herbeiführen kann, um so das Pfandrecht an der Sache zu erlangen und diese mit Vorrecht ggü in der Zwischenzeit evtl begründeten Pfändungspfandrechten Dritter (KG GE 00, 675) verwerten zu können. Der Nachteil des Pfandrechts an der Anwartschaft ist seine Abhängigkeit vom Bestand des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts. Fällt dieses weg, zB gem § 449, wird der Bedingungseintritt unmöglich und bringt das Anwartschaftsrecht zum Erlöschen. Bei Übertragung des Anwartschaftsrechts vom Mieter auf einen Dritten erwirbt dieser bei Bedingungseintritt originär Eigentum, aber belastet mit dem in der Zwischenzeit wirksam begründeten Vermieterpfandrecht (BGH NJW 92, 1156 [BGH 12.02.1992 - XII ZR 7/91]).

Rn 10

An Sachen des Mieters, die bereits vor der Einbringung an einen Dritten sicherungsübereignet waren, entsteht kein Vermieterpfandrecht. Auch wenn dem Vermieter die Sicherungsübereignung nicht bekannt war, scheidet ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts aus.

Rn 11

Erfolgt die Sicherungsübereignung dagegen erst nach Einbringung der Sache, wird das Vermieterpfandrecht hiervon nicht berührt; das Eigentum wird nach dem Prioritätsgrundsatz belastet mit dem Vermieterpfandrecht erworben (BGH NJW 65, 1475, Ddorf ZMR 99, 474–481). Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (BGH ZMR 15, 107, Krüger ZfIR 15, 150).

Rn 12

Umstr ist bei Raumsicherungsverträgen, ob mit Einbringung der Sache ein vorrangiges Vermieterpfandrecht entsteht, ob das Sicherungseigentum Vorrang hat, oder ob beide Rechte gleichzeitig und gleichrangig nebeneinander mit Einbringung entstehen (Staud/Emmerich § 562 Rz 17). Hauptstreitpunkt: Sicherungsübereignung wird nach der zugrunde liegenden Sicherungsabrede vom Realakt der Einbringung abhängig gemacht, dh Besitzerlangung iSd §§ 929 1, 930 und Einbringung iSd § 562 I erfolgen zeitgleich. Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang, um so dessen wirtschaftliche Aushöhlung zu verhindern und der vom Gesetz eingeräumten Vorzugsstellung des Inhabers eines gesetzlichen Pfandrechts Rechnung zu tragen (BGH NJW 92, 1156; KG GE 00, 675; Ddorf ZMR 99, 474; aA Bub/Treier/von der Osten III.A Rz 2206).

Rn 13

Hat der Mieter nur auflösend bedingtes Eigentum, so geht analog § 161 II bei Bedingungseintritt das Pfandrecht unter (Staud/Emmerich § 562 Rz 15).

Rn 14

Wird eine eingebrachte Sache kraft Gesetzes Grundstückseigentum (§§ 946, 94), besteht kein Vermieterpfandrecht. Eine Verbindung der Sache mit dem Grundstück steht dem Entstehen des Pfandrechts nicht entgegen, solange der Mieter Eigentümer der Sache bleibt. Mieterseitig auf dem Mietgrundstück errichtete Scheinbestandteile (zB Garten- oder Wochenendhaus) fallen als bewegliche Sachen (§ 95 II) unter § 562 (bei anderen Sachen ist § 811 I Nr 1 Hs 2 ZPO; § 562 I 2 zu beachten).

Rn 15

Ein Vermieterpfandrecht entsteht auch dann nicht, wenn der Mieter wahrheitswidrig ggü dem Vermieter behauptet, die Sachen seien sein Eigentum; das gilt erst recht für unzutreffende formularvertraglich abgegebene Eigentumserklärungen. Bilden Mieter und nicht mietender Partner eine GbR an gemeinsam erworbenen Sachen (Gesamthandsvermögen) so entsteht kein Vermieterpfandrecht (Sternel in: Hausmann/Hohloch, Kap 5 Rz 52).