Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / IV. Andere Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Rn 14

§ 559 schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht aus (LG Berlin WuM 16, 105; GE 11, 1162). Der Vermieter hat also ein Wahlrecht (BGH ZMR 21, 303 Rz 21; NJW 08, 3630 Rz 13; zu den Einzelheiten ua Paschke GE 13, 100 ff):

• Die Parteien können aus Anlass einer Modernisierung eine Mieterhöhung frei nach §§ 557, 559f I aushandeln (LG Leipzig ZMR 99, 767).
• Ferner besteht nach einer Modernisierung die Möglichkeit, gem §§ 558 ff für die modernisierte Wohnung vorzugehen, nur nach §§ 559, 559b oder §§ 558 ff mit §§ 559, 559b zu kombinieren (LG Berlin WuM 16, 105 [AG Dortmund 22.12.2015 - 427 C 7526/15]) – was idR vorteilhaft ist. Va, wenn die nach § 559 erhöhte Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht, kann der Vermieter die Miete zusätzlich nach § 558 bis zu diesem Niveau für nicht modernisierte Wohnungen anheben (LG Berlin NZM 99, 457 [LG Berlin 18.01.1999 - 61 S 1342/98]); die Kürzungsbeträge nach § 559a sind dann zu beachten (LG Berlin GE 03, 1210; LG Berlin NZM 99, 437).
• Wenn die Modernisierungsmaßnahme im Zeitpunkt des Zuganges eines Zustimmungsverlangens nach §§ 558 ff abgeschlossen war, muss sich diesem hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand zugrunde gelegt ist (LG Berlin WuM 16, 105 [AG Dortmund 22.12.2015 - 427 C 7526/15]).

Einem Vorgehen nach § 559 steht nicht entgegen, dass der Vermieter im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff erhöht (BGH ZMR 21, 303 Rz 20). Allerdings ist in diesem Fall der – nachfolgend geltend gemachte – Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff heraufgesetzt wurde (BGH ZMR 21, 303 Rz 20).