Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung b ... / 2. Wirksame Landesverordnung (§ 558 III 2, 3).

a) Überblick.

Rn 22

Ausnw beträgt die Kappungsgrenze nur 15 vH. Dies ist der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. § 558 III 3 ist § 577a II 2 nachgebildet, der insoweit zur Auslegung herangezogen werden kann. Die Zivilgerichte haben die Wirksamkeit dieser Verordnungen in eigener Prüfungszuständigkeit und -kompetenz zu überprüfen (BGH NJW 16, 476 Rz 20). Unter ›ausreichender Versorgung‹ ist ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BGH NJW 16, 476 Rz 71). Mit ›angemessenen Bedingungen‹ sind nicht außergewöhnlich niedrige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen (BGH NJW 16, 476 Rz 72). Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist ›gefährdet‹, wenn als Folge der Mangelsituation grds latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen (BGH NJW 16, 476 [BGH 04.11.2015 - VIII ZR 217/14] Rz 73; Indizien: höhere Nachfrage als das Angebot, stark angestiegene Nachfragen Wohnungsuchender bei den Ämtern, Zunahme registrierter Fälle von Wohnungslosen, behördliche Bedarfsprognosen, Programme der öffentlichen Hand, Zweckentfremdungsverordnungen, zunehmende Verstöße gegen § 5 WiStG – dazu § 535 Rn 187).

b) Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum.

Rn 23

§ 558 III 3 räumt dem Verordnungsgeber bei der Beurteilung und Ermittlung für den Erlass der für eine VO maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum ein, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss (BGH NJW 16, 476 Rz 103). Dies gilt für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der VO und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind (BGH NJW 16, 476 [BGH 04.11.2015 - VIII ZR 217/14] Rz 106).

c) Anwendungsbereich.

Rn 24

Die Verordnungen gelten für alle Erhöhungsverlangen, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind (LG München I NJW 14, 1190 [LG München I 08.01.2014 - 14 S 25592/13]).