1. Grundsatz.
Rn 79
Eine Jahresabrechnung (§ 28 II 2 WEG) ist keine Abrechnung iSd § 556 III 1 Hs 1 (LG Dessau-Roßlau ZMR 10, 471; Elzer ZMR 19, 825, 832). Die Jahresabrechnung, wären die Umlageschlüssel und der Abrechnungszeitraum gleich, enthält ua auch nicht umlagefähige Kosten, va – aber nicht nur – die Kosten der Verwaltung, den Beitrag des WEigtümers zu Rückstellungen und Kosten für die Erhaltung des gemE (s nur BGH ZMR 16, 436 Rz 12). Ferner enthält die Jahresabrechnung nicht die Vorauszahlungen des Mieters. S iE Elzer ZMR 19, 825 ff.
2. Selbständige Abrechnung.
Rn 80
Der vermietende WEigtümer muss somit selbständig abrechnen oder, etwa durch den Verwalter als SonderE-Verw, abrechnen lassen. Dazu muss er in die entspr Belege beim Verw Einsicht nehmen und anhand der in der WE-Anlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen (s.a. Rn 110). Anschließend muss er anhand der vereinbarten oder nach den nach § 556a III 1 geltenden Umlageschlüssel (dazu § 556a Rn 36 ff) die umlagefähigen Kosten auf den Mieter umlegen (Elzer ZMR 19, 825, 832; Flatow AnwZert MietR 16/17). Etwas anderes gilt, wenn Kosten speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, zB die Grundsteuer (BGH ZMR 14, 108 Rz 7; 12, 173 Rz 7).
Rn 81
Legt der vermietende WEigtümer auch nicht umlagefähige Kosten (Rn 4) um, gilt § 556 III 6 (BGH NJW 16, 2254 Rz 12). Der WEigtümer soll aber daran gehindert sein, sich auf § 556 III 6 zu berufen, wenn er sich in seinem Abrechnungsschreiben auf die beigefügte Jahresabrechnung bezieht und Kosten darin ausdrücklich als ›nicht umlagefähig bezeichnet‹ sind (BGH NJW 16, 2254 [BVerfG 31.05.2016 - 1 BvR 1585/13] Rz 12; zw).
3. Beschluss nach § 28 II 1 WEG.
Rn 81a
Der Beschluss nach § 28 II 1 WEG ist keine Voraussetzung für die Abrechnung (BGH ZMR 17, 303 Rz 17; Elzer ZMR 19, 825, 832). Der WEigtümer kann sich für eine verspätete Geltendmachung iSv § 556 III 3 nicht auf den fehlenden Beschluss nach § 28 II 1 WEG berufen (Rn 109).
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