Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / C. Besonderheiten der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenabrechnung).

I. Umlegungsvereinbarung.

1. Grundsatz.

Rn 34

Für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grds keiner Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Bei einer danach unzulässigen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete oder Pauschale (§ 535 Rn 177) sind der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Miete herauszunehmen und ist der darauf entfallene Mietanteil als Betriebskostenvorschuss auf die entspr Kosten zu verrechnen (BayObLG ZMR 88, 384; Hamm ZMR 86, 436). Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung sowie beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel der Energieeinsparung beeinflusst werden (BGH ZMR 15, 704 Rz 29). Streitig ist, ob der Vermieter unmittelbar abrechnen kann (LG Heidelberg ZMR 11, 638) – was allein überzeugt – oder die Mietstruktur für die Zukunft umzustellen ist (LG Potsdam WuM 15, 550 [BGH 09.06.2015 - VIII ZR 324/14]).

2. Ausnahme.

Rn 35

Bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV), und im Falle des § 11 I HeizkostenV ist eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete (§ 535 Rn 176) zulässig. Soll der Mieter in diesem Falle dennoch die Heiz- und Warmwasserkosten ganz oder teilweise tragen, bedarf es dann ausnahmsweise einer Umlegungsvereinbarung.

II. Heizkostenabrechnung.

1. Isoliert oder im Verbund.

Rn 36

Sind – wie idR – Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen, kann die Abrechnung Teil der Abrechnung sämtlicher Vorauszahlungen (§ 556 III 1) sein (Rn 38 ff). Das ist sogar zu bevorzugen – und mehr als naheliegend: die Heiz- und Warmwasserkosten sind Betriebskosten iSv § 556 I, über die nach § 556 III 1 grds insgesamt abzurechnen ist. Es soll allerdings auch möglich sein, die Heiz- und Warmwasserkosten eigenständig – nach den Maßgaben der Rn 52 ff – und neben den anderen Betriebskosten abzurechnen. Dies liegt idR an den Messdienstleistern, die den Vermietern die fertige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten als Teilabrechnung zur Weiterleitung zur Verfügung stellen.

2. Anforderungen an die Darstellung.

Rn 37

Nach dem BGH ist eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der HeizkostenV entspricht (BGH NJW 12, 603 Rz 13). Die HeizkostenV stellt jenseits von § 6a III 1 an die Darstellung der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten indes keine Anordnungen und regelt keine Heizkostenabrechnung. Die HeizkostenV regelt nur, welche Kosten ihr unterfallen und welche Kosten auf welche Weise umzulegen sind. Heiz- und Warmwasserkosten können zB nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Ferner sind zwingend die von ihr rahmenartig vorgeschlagenen Umlageschlüssel einzusetzen. Für eine formal wirksame Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten reicht es daher wie stets (Rn 52 ff), wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Größen die Abrechnung prüfen kann (BGH NJW 12, 603 Rz 13; 10, 2053, Rz 13; 05, 3135 unter II 2 c). Der Vermieter muss Bestimmungen der HeizkostenV, die für die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten eine Rolle spielen, also weder mitteilen noch erläutern (BGH ZMR 15, 704 Rz 14; NJW 12, 603 Rz 13). Hat er die VDI-Richtlinie 2077 angewandt, die mathematisch-technische Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, muss er nach hM auch ihren Text weder aushändigen noch deren Inhalt in anderer Weise mitteilen (BGH ZMR 15, 704 Rz 15) noch deren technische Anwendungsvoraussetzungen erläutern oder die Umstellung der Abrechnung vorher ankündigen (s.a. Rn 54; BGH ZMR 15, 704 Rz 14). Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.12.21 beginnen, zusammen mit der Abrechnung die in § 6a III 1 HeizkostenV genannten Informationen zugänglich machen.