Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 546a BGB – Entschädigung ... / E. Rechtsfolge: Vereinbarte bzw ortsübliche Miete als Entschädigung.

Rn 9

Für die Dauer der Vorenthaltung schuldet der Mieter die vereinbarte Miete einschl Nebenkosten zu den vertraglichen Bedingungen. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen – aber nur dann, wenn sich anhand konkreter Vergleichsobjekte eine höhere ortsübliche Miete ergibt. Eine rein abstrakte Berechnung ist dagegen unzulässig, weil § 546a keinen Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete gewährt (Celle IMR 16,197). Die ortsübliche Miete ist nicht nach Maßgabe des auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen § 558 II, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen (BGH NJW 17, 1022). Maßgeblich ist das herrschende Marktniveau – unabhängig davon, ob dem Vermieter eine Vermietung der konkret vorenthaltenen Mietsache überhaupt gelungen wäre (Brandbg IMR 23, 15). Eine vor Beendigung des Mietverhältnisses geminderte Miete wirkt auf die Entschädigung fort (BGH ZMR 90, 206). Ein nach Mietende auftretender Mangel führt indes nicht zur Minderung, da zu diesem Zeitpunkt die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 I 2 erloschen ist (vgl BGH ZMR 90, 206; Ddorf ZMR 01, 447).

Rn 10

Da § 546a keinen Schadensersatz-, sondern einen vertraglichen Anspruch eigener Art gewährt, ist § 254 nicht anwendbar (BGH NJW 88, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]; Celle IMR 16, 197). Der Anspruch besteht nur ggü dem Mieter als Vertragspartner, nicht ggü Dritten zB dem Untermieter oder Angehörigen des Mieters. Eine unterlassene Herausgabeklage gegen den Untermieter nach § 546 II mindert den Entschädigungsanspruch gegen den Mieter nicht (BGH NJW 84, 1527 [BGH 15.02.1984 - VIII ZR 213/82]). Bei Mietermehrheit besteht der Anspruch auch ggü einem ausgezogenen Mieter, wenn der verbliebene Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgibt (Bub/Treier V A Rz 113), s § 546 Rn 11. Sind Ehegatten im Besitz der Mietsache und ist nur einer Vertragspartner, haftet dieser allein (Erman/Jendrek § 546a Rz 8).

Rn 11

Begehrt der Vermieter die ortsübliche Miete, so ist der Betrag maßgebend, der bei Beendigung in der Gemeinde bzw in der vergleichbaren Umgebung der Mietsache innerhalb der Gemeinde durchschnittlich vereinbart wird. Der Vermieter kann die ortsübliche Miete nicht nur für die Zukunft geltend machen, sondern bereits rückwirkend für die Zeit ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH NJW 99, 2808 [BGH 14.07.1999 - XII ZR 215/97]). Die Kappungsgrenze des § 558 III bleibt ebenso wie die übrigen Bestimmungen dieser Vorschrift außer Betracht (MüKo/Bieber § 546a Rz 13). Die Beweislast für die Höhe der ortsüblichen Miete trifft den Vermieter; auf den Mietspiegel kann er sich dabei wegen des anderen Vergleichsmietenbegriffs nicht berufen.