1. Teilkündigung.
Rn 16
Eine Teilkündigung in gegenständlicher oder personeller Hinsicht ist im Mietrecht grds unwirksam. Ausnahme: Vermieterkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Grundstücksteilen, § 573b. Bei Stellplätzen wird bei separater Vertragsurkunde vermutet, dass keine rechtliche Einheit mit dem Wohnraummietvertrag besteht (BGH ZMR 22, 949 = WuM 22, 212).
Rn 17
Selbst wenn nur ein Mieter von mehreren durch sein Fehlverhalten Anlass zur fristlosen Kündigung gibt, muss beiden Mietern ggü die Kündigung ausgesprochen werden, auch wenn man den Vermieter für verpflichtet ansieht, dass Mietverhältnis mit dem nicht störenden Mieter allein fortzusetzen (vgl AG Hambg ZMR 03, 581). Entspr gilt auch dann, wenn auf Vermieterseite durch die Bildung von Wohnungseigentum mehrere Sondereigentümer in die Stellung des Vermieters eingerückt sind. In diesem Fall muss von sämtlichen Vermietern durch eine einheitliche Kündigung das Mietverhältnis beendigt werden. Einzelne Kündigungserklärungen jedes Sondereigentümers wären unzulässige Teilkündigungen (vgl LG Hamburg WuM 97, 47). Zur Zustimmungsverpflichtung des Mitmieters zur Kündigung vgl BGH ZMR 05, 522.
2. Ordentliche Kündigung.
Rn 18
Es wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass auch bestimmte Zeitmietverträge jedenfalls vom Mieter ordentlich kündbar seien (Häublein ZMR 04, 1 ff). Die Wirkung der ordentlichen Kündigung hängt vom Ablauf der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen ab, sowie im Wohnraummietrecht von den zusätzlichen Voraussetzungen wie sie in den §§ 573 ff normiert sind. Ist ein Geschäftsraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, besteht das Recht zur fristgebundenen Kündigung, § 542 I, Lehmann-Richter AnwZert MietR 11/22 Anm 1.
Rn 19
Der BGH (ZMR 04, 802) hat den Ausschluss (Börstinghaus MietRB 20, 55) der ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten auch in einem Formularmietvertrag als nicht gegen § 307 verstoßend eingestuft. Damit hat die Abgrenzung zwischen Formularklausel und Individualvereinbarung für die ersten zwei Jahre der Vertragslaufzeit ihre Bedeutung jedenfalls vorerst verloren. Zum teilweise unzulässigen Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre bei einer Staffelmiete vgl BGH ZMR 06, 682. Für den beiderseitigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre vgl BGH ZMR 05, 443, 06, 682, 06, 270; NZM 06, 579. Knüpfen die Vertragsparteien den Beginn einer festen Vertragslaufzeit an die Bedingung der Errichtung eines Bauwerks, so liegt bis zum Bedingungseintritt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, welches gem § 542 I ordentlich kündbar ist, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist (Dresd AUR 22, 333).
Rn 20
›Erkauft‹ der Mieter konkret auf seine Wünsche abgestimmte Investitionen des Vermieters in die Mietwohnung gegen einen Verzicht auf die ordentliche Kündigung für zwei oder drei Jahre, liegt ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vor. Zutr hat Derleder (NZM 04, 247) darauf hingewiesen, dass der BGH den im konkreten Fall zu beurteilenden 5-jährigen Kündigungsverzicht des Mieters, der handschriftlich in einem Formularmietvertrag eingebettet war, vorschnell als Individualvereinbarung von der klauselkontrollrechtlichen Würdigung ausgenommen habe. Schließlich bestimme § 310 III Nr 1 die grds Geltung des Klauselkontrollrechts bei Verträgen zwischen einem Wohnungsunternehmen als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter, wenn nicht ausnahmsweise der Mieter als Verbraucher die maßgebliche Klausel selbst in den Vertrag eingeführt hatte. Zum einseitigen unwirksamen formularmäßigen Ausschluss: BGH WuM 09, 49 [BGH 19.11.2008 - VIII ZR 138/07].
Rn 21
Im Rahmen der individuellen Umstände ist nach Auffassung des LG Berlin (ZMR 99, 26 ff) auch zu berücksichtigen, wenn es sich zB beim Kündigungsausschluss um eine drucktechnisch deutlich und an prägnanter Stelle hervorgehobene Vertragsregelung handelt. Will das Wohnungsunternehmen das Verdikt der Unwirksamkeit vermeiden, muss die Regelung schon vor dem Hintergrund des Transparenzgebots deutlich (zB Fettdruck) und dort geregelt sein, wo die Laufzeit des Vertrages fixiert ist.
3. Außerordentliche Kündigung.
Rn 22
Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch außerordentliche Kündigung ist durch außerordentliche befristete Kündigung sowie durch außerordentliche fristlose Kündigung möglich.
Rn 23
§ 109 I InsO regelt einen derartigen Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung (beachte für Wohnraummiete 109 2 InsO: An die Stelle der Kündigung tritt hier jetzt die Erklärung des Insolvenzverwalters, dass Ansprüche des Vermieters nicht mehr als Masseforderungen geltend gemacht werden können. Es kommt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; dieses wird vielmehr wieder auf den Schuldner übergeleitet; vgl Eckert NZM 01, 260, Pape NZM 04, 401, 410). Zu den Problemen bei einer Mietermehrheit vgl Steinicke ZMR 01, 160.
Rn 24
Die außerordentliche befristete Kündigung ist insb in folgenden Fällen im BGB-Mietrecht selbst geregelt:
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