Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 542 BGB – Ende des Mietv ... / 3. Ausübung des Kündigungsrechts.

a) Durch den/die Vertragspartner.

Rn 9

Nur den Parteien des Mietvertrages selbst steht die Befugnis zur Kündigung originär zu. Durch Dritte ist sie nur auszuüben, wenn eine entspr rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht oder Ausübungsermächtigung besteht.

Rn 10

Mit Übergang des Mietverhältnisses zB nach § 566 geht auch das unselbstständige Kündigungsrecht mit über. Die Kündigung muss bei Personenmehrheiten von allen Vermietern ggü allen Mietern und umgekehrt erklärt werden. Selbst wenn die Kündigungserklärung nach vorheriger Zustimmung nur durch einen Mitvermieter erfolgt, muss sich aus der Kündigungserklärung ergeben, dass diese Einwilligung bei Ausspruch der Kündigung bereits vorlag. Selbst dann kann der Kündigungsempfänger die Kündigung zurückweisen, wenn der Kündigende die Einwilligung nicht schriftlicher Form vorgelegt hat (vgl §§ 182 III, 111 2).

b) Die Kündigung durch Dritte, insbes Vertreter.

Rn 11

Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Handelsgesellschaften kann die Kündigung durch die vertretungsberechtigten Organe ausgesprochen werden. Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist zu beachten, dass die Vollmacht grds nicht formbedürftig ist und sich etwa aus der Prokura oder Generalvollmacht des Kündigenden ergeben kann. Wenn dem Empfänger die Bevollmächtigung nicht seitens des Vertretenen bekannt gemacht geworden ist, kann er die Kündigung wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde im Original noch unverzüglich zurückweisen und damit die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen (§ 174).

Rn 12

Wird die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklärt, dem eine umfassende Prozessvollmacht erteilt wurde, gilt er als zur Abgabe von Kündigungserklärungen ermächtigt, auch wenn diese Erklärung nicht in einem prozessualen Schriftsatz (dazu Brandbg v 1.7.09, 3 U 145/08, Juris), sondern außerhalb desselben erfolgte. Maßgeblich ist, dass die Kündigung in direktem Zusammenhang mit dem Prozessstoff steht.

Rn 13

Besonders umstr ist im Mietrecht, ob durch eine allgemeine Hausverwaltervollmacht auch die Abgabe von Kündigungserklärungen gedeckt ist (vgl Schmidt-Futterer/Streyl § 542 Rz 49 ff). Eine Empfangsvollmacht kann bereits formularmäßig im Mietvertrag wirksam vereinbart werden (vgl BGH ZMR 98, 17). Insoweit dürfte es für die Wirksamkeit der Vollmacht nicht nur auf den Willen des Vollmachtgebers ankommen, sondern auch darauf, ob der Vollmachtnehmer überhaupt ohne Verstoß gegen das (frühere) Rechtsberatungsgesetz (vgl jetzt RDG v 17.12.07 BGBl I 2840) einen entspr Räumungsprozess führen kann (vgl für Hausverwalter KG ZMR 03, 206, für WEG-Verwalter Nürnbg ZMR 04, 300).