Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 539 BGB – Ersatz sonstig ... / II. Fremdgeschäftsführungswille des Mieters.

Rn 3

Da § 539 I keine Rechtsfolgen- sondern eine Rechtsgrundverweisung (aA Dötsch NZM 07, 275 u 08, 108) auf die §§ 677 ff enthält, muss auch der Fremdgeschäftsführungswille positiv festgestellt werden. Lediglich bei einem objektiv fremden Geschäft wird der Wille zur Fremdgeschäftsführung vermutet. Zu den Grenzen dieser Vermutung vgl K.W. Lange NZM 07, 785. Selbst bei einem sog ›auch fremden Geschäft‹ ist ein Fremdgeschäftsführungswille zumindest indiziert auch wenn gleichzeitig vom Mieter eigene Interessen verfolgt werden. Die Beseitigung von Mängeln der Mietsache fällt schon unter § 536a II und wird deshalb von § 539 I nicht erfasst (BGH ZMR 08, 281). Die typischen Mietermodernisierungen indizieren noch keinen Fremdgeschäftführungswillen nur weil die Investition fremdes Eigentum betrifft. Ein Fremdgeschäftführungswille kann sogar als ausgeschlossen betrachtet werden, wenn der Vermieter die Genehmigung zu Mietereinbauten (Horst DWW 16, 125) nur mit der Maßgabe erteilt, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückbau zu erfolgen habe.

Rn 4

Wie sich aus § 678 ergibt, wird der subjektive Wille des Vermieters seinem objektiven Interesse bei Übernahme der Geschäftsführung ohne Auftrag durch den Mieter übergeordnet. Dagegen ist bei der Ausführung durch den Mieter primär das objektive Interesse des Vermieters maßgebend, nicht jedoch dessen Wille (vgl § 677 ›Mit Rücksicht auf …‹). Darf sich der Mieter als Geschäftsführer bei Widerspruch zwischen Interesse und Willen des Geschäftsherren/Vermieters nicht der weiteren Geschäftsführung enthalten, so soll er dem objektiven Interesse folgen. Nur die berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag begründet Ansprüche des Mieters aus den §§ 683, 670 iVm § 539.

Rn 5

Durch das Abstellen auf den subjektiven Willen des Vermieters soll verhindert werden, dass dieser ›aufgedrängte Bereicherungen‹ vergüten muss. Deshalb sind an einer Bejahung der Voraussetzung des § 683 1 strenge Anforderungen zu stellen (BGH ZMR 99, 93, AG Köln ZMR 19, 137).