Kinne/Schach/Bieber, BGB § 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters

1 Aufwendungsersatz

Rz. 1

Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 ist zunächst, dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist; denn nur der Mieter als berechtigter Besitzer gegenüber dem Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen auf die Mietsache. Ist der Mieter gleichzeitig Miteigentümer der Mietsache, ist entscheidend, im Rahmen welchen Rechtsverhältnisses (Miete oder Gemeinschaft) die Aufwendungen erfolgten (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 539 Rn. 2). § 539 BGB regelt nur die Ansprüche zwischen den Vertragsparteien. Der Untermieter kann gegen den (Haupt-)Vermieter keinen Anspruch geltend machen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 539 Rn. 2). Da er anderseits sein Besitzrecht gegenüber dem (Haupt-)Vermieter aus dem zwischen (Haupt)Mieter und Vermieter geschlossenen Mietvertrag ableitet, kann er auch keine Ansprüche aus § 994 herleiten, die voraussetzen, dass der Besitzer gegenüber dem Eigentümer nicht zum Besitz berechtigt ist. Der Untermieter kann daher bei Wirksamkeit beider Verträge Aufwendungsersatz nur von dem (Haupt-)Mieter gem. §§ 536a, 539 Abs. 1 verlangen. Ist der Mietvertrag zwischen (Haupt-)Vermieter (= Eigentümer) und Mieter unwirksam oder ist der Mietvertrag zwischen einem anderen als dem Eigentümer und dem Mieter geschlossen worden, ohne dass er für den Eigentümer verbindlich ist, so kann der Mieter Ansprüche nur aus §§ 994 ff. herleiten. Selbständige Bereicherungsansprüche neben den §§ 536a, 539 Abs. 1, 994 ff. scheiden grundsätzlich aus (BGH, Urteil v. 18.6.1999, V ZR 24/98, NZM 2000, 566); lediglich dann, wenn die Aufwendungen nicht der Mietsache dienten, sondern dem Mieter mit späterem Eigentumserwerb verbleiben sollten, kommt ausnahmsweise § 812 in Betracht (BGH, Urteil v. 22.6.2001, V ZR 128/00, NJW 2001, 3118).

Der Aufwendungsersatzanspruch setzt ferner voraus, dass die Aufwendungen auf die Mietsache endgültig sind. Bei Einbauten des Mieters ist zu unterscheiden zwischen denjenigen, die nur für die Dauer des Mietverhältnisses erfolgen und denjenigen, die in der Mietsache auch über die Dauer des Mietverhältnisses hinaus verbleiben sollen. Bei befristeten Mietverhältnissen spricht eine Vermutung für die auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkte vorübergehende Verbindung (BGH, Urteil v. 20.5.1988, V ZR 269/86, NJW 1988, 2789; BGH, NJW-RR 1990, 411 [412]; BGH, Urteil v. 22.12.1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916), sodass der Mieter trotz fester Verbindung Eigentümer der Einbauten bleibt (§ 95) und auf sein Wegnahmerecht gem. § 539 Abs. 2 beschränkt ist. Bei dem Ersatz mitvermieteter Einrichtungen (z. B. Heizung, Jalousie, WC-Becken mit Sitz und Deckel, Waschbecken) ist dagegen von dem Willen des Mieters zur endgültigen Verbindung mit der Folge auszugehen, dass Aufwendungsersatzansprüche gem. § 539 Abs. 1 in Frage kommen, wenn es sich nicht um Mängelbeseitigung handelt. Die Vermutung für die vorübergehende Verbindung kann ferner dadurch widerlegt werden, dass der Vermieter die Einbauten vertraglich übernimmt oder rein tatsächlich eine Entfernung der Einbauten nicht mehr in Frage kommt; Letzteres gilt u. a. für vom Mieter gepflanzte Bäume und Sträucher (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 160) – nicht dagegen für Baumschulbestände und zum Verkauf bestimmte Pflanzen (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1438).

Weitere Voraussetzung für den Ersatzanspruch ist, dass die Aufwendungen während des Mietverhältnisses erfolgten.

Der Ersatzanspruch des Mieters setzt ferner voraus, dass der Mieter den Willen gehabt hat, gerade für den Vermieter tätig zu werden (LG Berlin, Urteil v. 6.12.1985, 64 S 321/85, GE 1986, 501 [503]). Nur bei einem objektiv fremden Geschäft wird vermutet, dass der Mieter für den Vermieter tätig werden wollte, also mit Fremdgeschäftsführungswillen handelte (BGH, Urteil v. 9.7.1985, VI ZR 219/83, NJW 1985, 2756 [2757]; OLG Hamm, Urteil v. 5.10.2017, I-18 U 23/15, ZMR 2018, 413; Schmidt-Futterer//Lehmann-Richter, § 539 Rn. 19). Dasselbe gilt für ein objektiv fremdes Geschäft, das der Mieter zugleich mit dem Willen besorgte, ein eigenes Geschäft zu erledigen (sog. auch fremdes Geschäft, BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009, 395). Letzteres liegt vor, wenn der Mieter ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 536a zwar noch funktionsfähige, aber weitgehend verbrauchte oder unzureichende Teile ersetzt, z. B. eine veraltete Elektroleitung, die noch nicht einmal den gleichzeitigen Betrieb von mehreren modernen Haushaltsgeräten gewährleistet (vgl. dazu BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090), oder Fliesen, die zahlreiche Bohrlöcher des Vormieters und/oder Risse und Sprünge infolge Überalterung aufweisen.

Handelte der Mieter mit Fremdgeschäftsführungswillen, aber nicht im Interesse des Vermieters, verweisen §§ 539 Abs.1, 684 Satz 1 auf das Bereicherungsrecht. In diesem Fall ist also nicht zu prüfen, ob der Vermieter durch Leistung oder in sonstiger Weise auf Kosten des Mieters etwas erlangt hat. Zu ersetzen ist der objektive Wert der in die Mietsache eingebauten...