Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 538 BGB – Abnutzung der ... / II. Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturenpflicht.

Rn 5

Obwohl der BGH (ZMR 05, 105 = NZM 04, 734) eine Verkehrssitte (krit Emmerich JuS 06, 933) insoweit bejaht, bedarf es dennoch einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht im Mietvertrag zulasten des Mieters. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig, so hält die Formularklausel der Inhaltskontrolle nach § 307 I S 1, II Nr. 1 nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH ZMR 15, 685; so auch zur Gewerbemiete Dresden ZMR 19, 485, LG Lüneburg ZMR 15, 929, Celle NZM 16, 644; krit dazu H. Schmidt NJW 16, 1204). Der BGH fordert explizit nicht, dass sich aus dem Wortlaut der Klausel ergeben muss, dass sie für die laufenden Schönheitsreparaturen nur gilt, wenn die Wohnung renoviert überlassen wurde oder eine angemessene Kompensationszahlung (eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung genügt nicht, BGH ZMR 18, 994, dazu Bressensdorf ZMR 19, 3) für die Abnutzung durch den Vormieter (ggf. nachträglich?!) vereinbart (und gezahlt) wurde. Trotzdem sollte formuliert werden: ›Die Renovierungspflicht bezieht sich nur auf Zimmer/Räume, die bei Vertragsbeginn renoviert waren.‹ (vgl Harsch MDR 15, 802). Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Wohnung muss keinen makellosen Zustand aufweisen, ein Strich auf einer Wand oder ein Riss in der Tapete an kaum sichtbarer Stelle sind unschädlich, nicht fachgerechte – allerdings auch nicht dilettantische – Ausführung der Malerarbeiten durch Vormieter beseitigt auch die Abnutzung des Vormieters. Sind nur einzelne Räume renoviert, ist insgesamt von einer renovierungsbedürftigen Wohnung auszugehen. Folge: Es kann begrenzt auf die konkret im Mietvertrag genannten renovierten Räume eine Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen vereinbart werden (Pitz-Paal GE 15, 1270 ff). Bei unrenovierter Wohnung wird der Vermieter versuchen, sich von Malerarbeiten freizuzeichnen (Bsp: ›Mietgegenstand ist eine unrenovierte Wohnung.‹; dies sollte selbst dann vereinbart werden, wenn die Wohnung noch einen abwohnbaren einigermaßen gut erhaltenen Anstrich aufweist) Nur so wird nämlich vermieden, dass der Vermieter über § 535 I2 wenigstens den Ist-Zustand bei Anmietung Jahre später wiederherstellen muss, was wirtschaftlich keinen Sinn ergibt. Nach BGH (ZMR 20, 928; methodische Kritik von Langenberg/Zehelein Kap 1 Rn 379 u NZM 20, 704 nebst Anm Kappus NJW 20, 3522; zur echten unberechtigten GoA Meier/Schneider ZMR 21, 81: für mangelbedingte Aufwendungen ist § 536a II 2 Nr 1 zuständig, während für nicht-mangelbedingte Aufwendungen § 539 I nebst Rechtsgrundverweisung auf die GoA greift, wobei § 684 S 1 eine Rechtsfolgenverweisung in das Bereicherungsrecht ist; krit Wiek WuM 20, 559: ›Willkürurteil‹, Arndt ZMR 20, 812) kommt bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Der Mieter muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung ggü dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – idR hälftigem (richtig: von der weiteren Nutzungsdauer abhängigem) – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. Eine dogmatisch unbefriedigende Billigkeitslösung des BGH über § 242. Zu Recht wird kritisiert, dass der BGH von einem statischen statt eines dynamischen Begriffs der Vertragsmäßigkeit (Soll-Beschaffenheit) bei den Schönheitsreparaturen – egal, ob wirksam auf den Mieter überwälzt – ausgeht. Ein sich sukzessive verschlechternder Zustand ist vertragsgemäß bis zur Grenze der Renovierungsbedürftigkeit. Der konkludent als vertragsgemäß vereinbarte Zustand bei Vertragsbeginn ist nicht für das gesamte Mietverhältnis der geschuldete Soll-Zustand. Am Ende eines Zyklus kommt es zur Neurenovierung des Verpflichteten. Bei Anmietung in nicht nur unrenoviertem, sondern renovierungsbedürftigem Zustand, gilt dieser als vertragsgemäß während der gesamten Mietzeit bis zum Zustand einer verkommenen Wohnung (Gsell/Mayrhofer NZM 20, 1065). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht (BGH NZM 20, 704 [BGH 08.07.2020 - VIII ZR 163/18]). Keine Kostenbeteiligung des Mieters erfolgt, wenn der Vermieter iRd Kostenmietberechnung eine Pauschale für Schönheitsreparaturen angesetzt hat (AG Tempelhof-Kreuzberg MM 21, Nr 5, 30). Verwendern von AGB bzw. Formularverträgen ist nach hM kein Vertrauensschutz für Altverträge zuzubilligen, wenn Klauseln ...