Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 536 BGB – Mietminderung ... / F. Rechtsfolge: Mietminderung kraft Gesetzes.

Rn 23

Da die Mietminderung kraft Gesetzes erfolgt, begründet § 536 keinen Anspruch, sondern stellt eine rechtsvernichtende Einwendung dar (BGH NJW-RR 16, 1291 [BGH 27.07.2016 - XII ZR 59/14]; NJW 95, 254). § 536 ist somit vAw zu berücksichtigen. Die Miete ist für die Zeit der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gemindert. Hinsichtlich der zuviel gezahlten Miete für die Vergangenheit hat der Mieter einen Bereicherungsanspruch aus § 812, mit dem er gegen künftige Mietforderungen aufrechnen kann (BGH NJW 95, 254 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94]), sofern nicht die §§ 536b, 536c entgegenstehen. Die Möglichkeit einer rückwirkenden Mietminderung ist anhand § 814 bzw den Grundsätzen der Verwirkung zu beurteilen (s § 536b Rn 3).

Rn 24

Die Minderungshöhe ist durch eine angemessene Herabsetzung der Bruttomiete zu ermitteln (BGH NJW 12, 3173; BGH NJW 05, 1713 [BGH 06.04.2005 - XII ZR 225/03]). IdR nimmt die Gerichtspraxis bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen nur eine Minderung von 5–10 % an, bei mittleren Beeinträchtigungen zwischen 10–20 %. Eine höhere Kürzung kommt nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln in Betracht (Bub/Treier III B Rz. 3251 ff. mit Rspr-Nachweisen). Ist die Gebrauchstauglichkeit ganz aufgehoben, mindert sich die Miete auf null (Staud/Emmerich § 536 Rz 54; nicht schon bei Ausfall der Warmwasserversorgung BVerfG WuM 02, 480). Bei Flächenunterschreitungen von Nebenräumen ist deren niedrigerer Gebrauchswert zu berücksichtigen (BGH NJW 12, 3173). Bei Vereinbarungen über die Minderungshöhe zwischen Unternehmern gelten die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens (KG ZMR 05, 948).

Rn 25

Ein fehlender Widerspruch des Vermieters gegen eine unberechtigten Minderung führt nicht in spiegelbildlicher Anwendung des § 536b zu einer Herabsetzung der künftigen Miete (BGH ZMR 06, 107; s § 536b Rn 4). Bei Hinnahme einer unberechtigten Minderung über längere Zeit kann jedoch Verwirkung eintreten (BGH NJW-RR 03, 727). Zur Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs bei unberechtigter Minderung s § 543 Rn 20.