Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / H. Energieausweise.

I. Vorlagepflicht.

Rn 207

Gem § 80 V, IV 1 GEG muss ein Vermieter bei Neuvermietung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit dem potenziellen Mieter (Rn 209) grds einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich (§ 121), nachdem der potenzielle Mieter dies verlangt hat. Der Hotelier oder der Vermieter eines Ferienhauses schuldet keine Vorlage. Keine Vorlage schuldet ferner ein Vermieter ggü seinen Bestandsmietern (Flatow NJW 08, 2886, 2889) sowie dann, soweit § 79 IV GEG iVm § 3 Nr 17 GEG ihn von einer Vorlage befreit.

II. Zugänglichmachung.

Rn 208

Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur Zugänglichmachung zB durch Aushang des Energieausweises während der Besichtigung, durch Vorlage bei den Verhandlungen oder durch Aushändigung einer Kopie (Brückner GE 07, 1533, 1535). Legt der Verkäufer trotz Verlangens eines potenziellen Käufers keinen oder keinen genügenden Energieausweis vor oder legt er den Ausweis vor, aber erst verspätet, begeht er nach § 108 I Nr 13 GEG eine Ordnungswidrigkeit.

III. Potenzieller Mieter.

Rn 209

Potenzieller Mieter iSv § 80 IV 1 GEG ist nur ein ernsthafter Mietinteressent, etwa der, welcher eine Besichtigung verlangt und nach dem Willen des Vermieters auch erhält (BRDrs 282/07, 121; s.a. Stangl ZMR 08, 14, 19).

IV. Mangel der Mietsache; Modernisierungspflicht.

Rn 210

Unrichtige Angaben oder Bewertungen des Energieausweises sind kein Mangel der Mietsache (Flatow NJW 08, 2886, 2889; Stangl ZMR 08, 14, 21; Horst NZM 06, 1, 3; Sternel NZM 06, 495, 498). Setzt der Vermieter Modernisierungsvorschläge im Ausweis nicht um, folgt daraus kein Minderungsrecht (Horst NZM 08, 145, 146); aus dem Ausweis folgt auch keine Modernisierungspflicht (Horst NZM 08, 145, 146; Rips WuM 08, 379, 383; s.a. Rn 134). Ergibt sich aus richtigen Angaben, dass die Mietsache mangelhaft ist, können Rechte des Mieters bestehen; ebenso, wenn der Vermieter bestimmte energetische Eigenschaften zusichert (Flatow NZM 08, 785, 793).

V. Haftung.

Rn 211

Wird der Mieter durch unrichtige Angaben zum Abschluss des Mietvertrags verleitet, kann sich der Vermieter nach §§ 241 II, 311 schadensersatzpflichtig machen (Brückner GE 07, 1533, 1539; Sternel NZM 06, 495, 498; s.a. Rn 38). Eine Pflichtverletzung ist zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Werte des Energieausweises ausdrücklich zugesichert (Stangl ZMR 08, 14, 20) oder diese bewusst zu gut bemessen (lassen) hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen energetischen Werte zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (s.a. Sternel NZM 06, 495, 499). Ungeklärt ist, ob der Aussteller dem Mieter bei schuldhaft falschem Inhalt haftet (vgl Hertel DNotZ 07, 486, 494/496).