Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 4. Insbesondere Mietwohnungen.

a) Grundsatz.

Rn 122

Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz 35 zu einer Gasetagenheizung; ZMR 19, 576 Rz 28; 19, 188 Rz 14). Jedenfalls dann, wenn die Wohnung über eine entsprechende Ausstattung verfügt, umfasst der vertragsgemäße Zustand diese Gegenstände (BGH GE 22, 950 Rz 29 ZMR 19, 188 Rz 16 zu einem Telefonanschluss). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist idR deren Einhaltung geschuldet (BGH ZMR 19, 576 Rz 29; NJW 13, 2417 Rz 15); DIN-Normen können allerdings auch hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben (BGH NJW 05, 1115, 1117 [BGH 16.12.2004 - VII ZR 257/03]; 98, 2814, 2815 [BGH 14.05.1998 - VII ZR 184/97]). Verstößt ein Vermieter gegen die einschlägigen DIN-Normen, spricht eine ›tatsächliche Vermutung‹ (zur Dogmatik Pikenbrock ZZP 131, 413, 421 ff) für einen Mangel (die geschuldete Beschaffenheit kann freilich über die anerkannten Regeln der Technik hinausgehen). Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grds der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH NJW 17, 1877 [BGH 21.02.2017 - VIII ZR 1/16] Rz 15; 14, 685 Rz 20; 13, 2417 Rz 15). Vertragsgemäß kann auch eine unrenovierte Wohnung sein (BGH NZM 20, 704 Rz 23). Auch dem Mieter, der eine Wohnung mit ›gebrauchter Dekoration‹ anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, sind allerdings nicht allein deswegen jegliche Erhaltungs- und Gewährleistungsansprüche infolge eines weiteren Verschleißes abzusprechen (BGH NZM 20, 704 Rz 34). Denn auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung kann weiter abgenutzt werden (BGH NZM 20, 704 [BGH 08.07.2020 - VIII ZR 163/18] Rz 34).

b) Alt- und Neubauten.

Rn 123

Die Ausstattung von Alt- und Neubauten muss nicht identisch sein (BGH ZMR 04, 807, 808; 92, 234, 237). Eine unrenovierte Wohnung in einem Altbau muss ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlauben (BGH ZMR 19, 576 Rz 32; NJW-RR 10, 737). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht, oder dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb kleinerer elektrischer Geräte über eine Steckdose ermöglicht. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (BGH NJW-RR 93, 522).

c) Umbauten.

Rn 124

Grds ist bei Umbauten des Vermieters, zB dem bloßen Austausch eines Fußbodenbelags ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke, der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH NJW 14, 685 Rz 20; 13, 2417 Rz 15), wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (BGH ZMR 06, 678, 679; NZM 06, 582, 583). Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (BGH NJW 14, 685 [BGH 18.12.2013 - XII ZR 80/12] Rz 34; 13, 2417 Rz 18 und Rz 20).

d) Veränderung der Ausstattung.

Rn 125

Der Vermieter ist grds nicht berechtigt, einseitig eine ausdrücklich mit angemietete Ausstattung, zB einen (Breitband-)Kabelanschluss, zu entfernen oder ihn durch eine im Ergebnis gleichwertige Ausstattung zu ersetzen (LG Koblenz IMR 16, 362). Etwas anderes gilt, wenn die Ausstattung modernisiert und in diesem Zuge zulässigerweise ausgetauscht wird. Teil einer geschuldeten Duldung nach § 555d I ist, dass der Vermieter mit der Modernisierung ein neues ›Soll‹ der Mietsache bestimmt (§ 555d Rn 2). Die Änderung der Mietsache durch die Modernisierung berechtigt den Mieter nicht zur Minderung.