Personenmehrheiten im Mietverhältnis / 2 Juristische Person im Gründungsstadium

Befindet sich eine juristische Person im Gründungsstadium, so kommt es darauf an, ob die Gründer den Mietvertrag im Namen der künftigen juristischen Person abschließen oder ob sie in eigenem Namen handeln.

Im erstgenannten Fall kommt der Mietvertrag zunächst mit den Gründern zustande, die in der Regel eine GbR bilden. Mit der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf die juristische Person über.^[1] Die Gründer scheiden aus dem Vertragsverhältnis aus.

Praxis-Tipp

Mieterwechsel vereinbaren

Handeln die Gründer beim Vertragsschluss im eigenen Namen, so muss nach der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags ein Mieterwechsel vereinbart werden. Dies kann bereits im Ursprungsvertrag geschehen (Formulierungsbeispiel: "Der Vermieter vermietet an die Herren/Damen A, B und C folgende Räume ... Die Mieter haben die Absicht, eine GmbH zu gründen. Die wirksame Firmengründung ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen und nachzuweisen. Mit dem Eingang der Mitteilung tritt die GmbH anstelle der bisherigen Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.").

Wird die GmbH nicht gegründet, so besteht das Mietverhältnis mit den im Vertrag genannten Personen. Im Fall der Gründung wird das Mietverhältnis aufgrund der Vereinbarung mit der GmbH fortgesetzt. Die Vor-GmbH ist im Prozess aktiv und passiv parteifähig.^[2]

Handeln die Gründer sowohl im Namen der künftigen juristischen Person als auch im eigenen Namen, so kann der Gründer seine persönliche Haftung auf die Zeit vor dem Eintrag der Gesellschaft ins Handelsregister beschränken. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss ausdrücklich auf die beschränkte Dauer der Mithaftung hingewiesen wird. Im Streitfall muss dies der Gründer beweisen.^[3] Wird keine Haftungsbeschränkung vereinbart, so endet die Haftung nicht, wenn die Gesellschaft durch Eintrag ins Handelsregister rechtsfähig wird.

[1] OLG München, ZMR 1997 S. 458; Straßberger, in Bub/Treier, Rn. II 318.

[2] BGH, Urteil v. 28.11.1997, V ZR 178/96, MDR 1998 S. 338.

[3] OLG Brandenburg, Urteil v. 3.7.2002, 3 U 101/01: Danach besteht keine Haftungsbeschränkung, wenn der Gründer den Mietvertrag mit seinem Namen und dem Zusatz: "Mithaftender Gesellschafter" unterschreibt.