OVG Berlin Urteil vom 10.06.2004 - 2 B 3.02

Verfahrensgang

VG Berlin (Urteil vom 17.10.2001; Aktenzeichen 19 A 234.00)

Nachgehend

BVerwG (Beschluss vom 17.12.2004; Aktenzeichen 4 B 85.04)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 17. Oktober 2001 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks K. Straße … in Berlin-Prenzlauer Berg, das mit einem Mietwohnhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt im Bereich der Erhaltungsverordnung für das Gebiet „Falkplatz” im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin vom 9. Dezember 1997 (GVBl. S. 641) – ErhaltungsVO Falkplatz – Hierbei handelt es sich um eine sogenannte „Milieuschutzverordnung” im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Gemäß § 2 Satz 1 ErhaltungsVO Falkplatz bedarf in diesem Gebiet der Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Diese darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, § 2 Satz 2 ErhaltungsVO Falkplatz). Auf die Genehmigung besteht gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ein Anspruch, wenn die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Anträgen, die den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bestehender baulicher Anlagen im Geltungsbereich der bezirklichen Erhaltungsverordnungen betreffen, hat das Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin Antragsprüfkriterien für den Vollzug dieser Verordnungen beschlossen (Bekanntmachung vom 6. Oktober 1999, ABl. S. 4289). Danach werden folgende bauliche Maßnahmen in den Milieuschutzgebieten als genehmigungsfähig angesehen:

• die Umstellung von Einzelofen- auf Sammelheizung (Zentral- oder Etagenheizung);
• der Ersteinbau eines Innen-WC's und einer Dusche, ggf. eines Bades;
• die Verstärkung der Elektro- und Wasserleitungen;
• der Austausch von Einfachfenstern durch Doppel- oder Isolierglasfenster.

Unter Nr. 2 des Beschlusses wurden für das Gebiet „Falkplatz” in Tabelle 2 – abgestuft nach Wohnungsgrößen – für den Fall der Genehmigungserteilung Mietobergrenzen für die Dauer von fünf Jahren nach Abschluss der jeweiligen Modernisierung festgelegt. Bei der Vermietung von Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC in einer Größe von 60 bis unter 90 m² ist danach eine Mietobergrenze von 7,36 DM/m² (netto-kalt) einzuhalten. Die Verpflichtung zur Einhaltung der Mietobergrenzen und zur Vorlage entsprechender Nachweise ist jeweils als Nebenbestimmungen in jede Genehmigung aufzunehmen. Die vorgenannten Mietobergrenzen wurden auf der Grundlage von Erhebungen zur Sozialstruktur und zu den Einkommensverhältnissen entwickelt und sollen aufgrund kontinuierlicher Überprüfungen im Wege der Fortschreibung der Kriterien an die jeweils aktuelle Entwicklung angepasst werden (Nr. 8).

Mit Schreiben vom 9. Februar 2000 beantragten die Kläger die Genehmigung von Baumaßnahmen in insgesamt vier noch ofenbeheizten Wohnungen im Hause K. Straße … (EG links, 2. OG links, 4. OG links, 4. OG rechts).

In den Wohnungen waren im Einzelnen folgende Maßnahmen geplant:

Wohnung EG links (86,92 m²):

Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung (14.000 DM), eine Küchenmodernisierung (1.500 DM), die Elektro- und Gasanschlusserneuerung (4.000 DM) sowie der Einbau von Isolierglasfenstern (2.500 DM).

Wohnung 2. OG links (62,46 m²):

Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung (12.000 DM), eine Küchenmodernisierung (1.500 DM), der Einbau von Isolierglasfenstern (1.500 DM) sowie die Erneuerung der Abwasseranschlüsse (1.000 DM).

Wohnung 4. OG rechts (72,52 m²):

Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung (15.000 DM). Nach den Angaben der Kläger im Genehmigungsantrag sollte die bisherige Miete von 5,23 DM/m² netto-kalt auf 7,15 DM/m² netto-kalt steigen.

Wohnung 4. OG links (62,54 m²):

Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung (14.000 DM). Nach den Angaben der Kläger im Genehmigungsantrag sollte die bisherige Miete von 5,30 DM/m² netto-kalt auf 7,36 DM/m² steigen.

Durch Bescheid vom 1. März 2000 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Juli 2000 genehmigte das Bezirksamt die beantragten Maßnahmen sinngemäß mit den Nebenbestimmungen (Nr. 1), für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss der Baumaßnahmen keine höhere Miete als 7,36 DM/m² (netto-kalt) mit den Mietern zu vereinbaren, zu verlangen oder entgegenzunehmen und dies der Behörde nachzuweisen sowie (Nr. 2) innerhalb des vorgenannten Zeitraums Erhöhungen lediglich aufgrund steigender Kapitalkosten oder Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften vorzunehmen. Das Be...