Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung bei Verwalterbestellung zu Vergütungskondition rund 40 % über Konkurrenzangeboten

Leitsatz

Verwalterbestellung mit Vergütung von rund 40 % über Konkurrenzangeboten entspricht ohne sachlichen Grund hierfür nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Hinsichtlich der Vergütungshöhe für den WE-Verwalter wird Eigentümern zwar ein Ermessen eingeräumt. Somit stellt es grundsätzlich auch keinen Anfechtungsgrund dar, wenn Eigentümer nicht den billigsten Kandidaten wählen.
2. Liegt allerdings die Vergütung des bestellten Verwalters um rund 40 % über Konkurrenzangeboten, entspricht eine Bestellung nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dafür auch ein sachlicher Grund gegeben ist. Die Höhe einer Vergütung kann also durchaus als wichtiger Grund gegen die Bestellung eines bestimmten Verwalters sprechen (vgl. hierzu OLG München, NZM 2007 S. 804). Selbst nach einer veröffentlichten Entscheidung des BayObLG (ZMR 2000 S. 846) waren 100 DM in einer Gemeinschaft mit nur 2 Einheiten nicht ordnungsgemäß.
3. Vorliegend war auch keinerlei ausreichender sachlicher Grund zur Akzeptanz dieser hohen Vergütung im Zeitpunkt der Beschlussfassung ersichtlich, zumal neben der angebotenen Grundvergütungspauschale im nachfolgend durch Beschluss angenommenen Verwaltervertrag auch noch zahlreiche Sondervergütungen angesprochen wurden. Sachlicher Grund für eine so hohe Vergütung ergibt sich auch nicht ohne Weiteres daraus, dass es sich bei der vorliegenden Gemeinschaft um sehr zerstrittene Eigentümer handelte. Vorliegend hatten sich die Eigentümer auch nicht von vornherein mit weiteren Konkurrenzangeboten näher befasst, stattdessen ohne Prüfung von Alternativen sofort das hochpreisige Angebot akzeptiert.
4. Ist ein Verwalter durch Beschluss nicht ordnungsgemäß bestellt, widerspricht auch ein Beschluss zum Abschluss des Vertrags Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb ebenfalls für ungültig zu erklären. Auf die Frage einer Rechtmäßigkeit einzelner Vertragsklauseln kam es damit im vorliegenden Rechtsstreit nicht an.

Link zur Entscheidung

LG Köln, Urteil vom 24.11.2011, 29 S 130/11