BayObLG Beschluss vom 27.07.2000 - 2Z BR 112/99

Leitsatz (redaktionell)

1. Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein Wohnungseigentümer in einer aus zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft mit seiner Stimmenmehrheit selbst zum Verwalter bestellen kann.

2. Ein Eigentümerbeschluß des Inhalts, dem Verwalter einer aus zwei Wohnungen bestehenden Gemeinschaft eine Vergütung von 100 DM monatlich je Wohnung anzubieten, entspricht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

3. Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche gibt dem nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer dort stehende Bäume zu fällen. Tut er es trotzdem, ist er grundsätzlich wegen unerlaubter Handlung zur Wiederanpflanzung verpflichtet.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 26.07.1999; Aktenzeichen 1 T 2790/99)

AG München (Beschluss vom 19.01.1999; Aktenzeichen 483 UR II 266/98)

Tenor

• Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners werden der Beschluß des Landgerichts München I vom 26. Juli 1999 und der Beschluß des Amtsgerichts München vom 19. Januar 1999 abgeändert.
• • Der Antrag, den Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 1 der Versammlung vom 6. März 1998 für ungültig zu erklären, wird mit der Maßgabe abgewiesen, daß die Klausel “Das Verwalterhonorar beträgt DM 100/Monat/Wohnung” entfällt; insoweit verbleibt es bei der Ungültigerklärung.
  • Der Antrag, den Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 2 der genannten Versammlung für ungültig zu erklären, wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Worte “und bevollmächtigt namens des Antragstellers” entfallen, der Antragsteller nicht zur Anpflanzung von Rhododendron-Sträuchern verpflichtet ist und insoweit auch kein Recht zur Ersatzvornahme besteht; auch hier verbleibt es insoweit bei der Ungültigerklärung.
• Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.
• Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge hat der Antragsteller 5/12, der Antragsgegner 7/12 zu tragen. Der Antragsgegner hat dem Antragsteller außerdem die Hälfte der im zweiten und dritten Rechtszug erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
• Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 126.700 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Auf dem ungefähr 1.800 m(2) großen Grundstück der Wohnanlage stehen zwei Häuser; die Räume in dem Haus Nr. 1 (R….straße 26) sind Sondereigentum des Antragsgegners und mit einem Miteigentumsanteil von 64/100 verbunden. Die Räume im Haus Nr. 2 (R.…straße 26a) sind Sondereigentum des Antragstellers und mit einem Miteigentumsanteil von 36/100 verbunden.

Nach § 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) haben die jeweiligen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an denjenigen Teilen, Anlagen und Einrichtungen der zu ihrem Wohnungseigentum gehörenden Gebäude, die nicht Gegenstand des Sondereigentums sind; sie haben diese Teile, Anlagen und Einrichtungen allein zu unterhalten und die damit verbundenen Kosten allein zu tragen. In § 4 Nr. 2 GO ist den jeweiligen Eigentümern das alleinige Nutzungsrecht an den die Häuser umgebenden, im Aufteilungsplan näher ausgewiesenen Grundstücksteilen zugewiesen. § 4 Nr. 3 bestimmt, daß die Wohnungseigentümer die ihrem Nutzungsrecht unterliegenden Gartenteile allein zu unterhalten und die Kosten dafür allein zu tragen haben. Nach § 7 GO ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks, die seiner alleinigen Nutzung unterliegen, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen. Nach § 8 GO hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem eine Versicherung gegen eine Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Haus- und Grundstückseigentümers abzuschließen.

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer bestimmt sich gemäß § 9 GO nach ihren Miteigentumsanteilen.

Im Frühjahr 1994 beseitigten die Mieter des Antragstellers auf dessen Gartenanteil drei Fichten und eine Pygmäen-Fichte. Der Antragsgegner hat am 2.12.1996 bei Gericht beantragt, den Antragsteller zur Wiederanpflanzung dieser Bäume sowie zur Anpflanzung mehrerer Rhododendronbüsche als Windschutz vor der Fichtengruppe zu verpflichten. Mit inzwischen rechtskräftigem Beschluß vom 17.7.1998 hat das Amtsgericht den Anträgen stattgegeben; der Antragsgegner betreibt aus dem Beschluß die Zwangsvollstreckung.

Zwischen den Beteiligten kam es im Laufe der Jahre zu Meinungsverschiedenheiten und zu Streit über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung, insbesondere über die Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäude und Grundstücksanteil des Antragstellers. Der Antragsgegner wirft jenem vor, das seiner Nutzung unterliegende gemeinschaftliche Eigentum nicht ordnungsgemäß instandzuhalten. Er beantragte bei Gericht, für die Gemeinschaft einen Verwalter zu bestellen. Im Laufe ...