OLG Zweibrücken Beschluss vom 15.04.1999 - 3 W 60/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Begründung von Wohnungseigentum. Vorlage eines Negativattestes nach § 172 Abs. 1 Nr. 6 BauGB

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Beschluss vom 12.02.1999; Aktenzeichen 5 T 30/99)

AG Ludwigshafen (Beschluss vom 02.02.1999)

Tenor

1. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts, die Nichtabhilfeentscheidung des Amtsgerichts Ludwigshafen am Rhein vom 2. Februar 1999 und die Verfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Ludwigshafen am Rhein vom 27. Januar 1999 Ziffer 2.) werden aufgehoben.

2. Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Ludwigshafen am Rhein zurückgegeben.

Tatbestand

I.

Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft und auch sonst verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 1 Satz 1 und 3 GBO. Zu ihrer Einlegung bedarf es nach § 80 Abs. 1 Satz 3 GBO nicht der Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes, da sie durch den Urkundsnotar eingelegt wurde. Die Beschwerdebefugnis der Antragstellerin ergibt sich bereits aus der Erfolglosigkeit ihrer Erstbeschwerde (BGH NJW 1994, 1158; BayObLGZ 1980, 209, 301 m.w.N.).

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel führt in der Sache zum Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 GBO). Das in der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 27. Januar 1999 unter Ziffer 2.) hinsichtlich des Vollzuges der Urkunde Nr. … geltend gemachte Eintragungshindernis besteht nicht in der dargestellten Form.

Das Grundbuchamt darf die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum nicht generell von der Vorlage eines Genehmigungsbescheides bzw. eines Negativattestes abhängig machen. Denn die in § 172 Abs. 1 Satz 5 und 6 BauGB durch Verweisung auf § 20 Abs. 2–4 BauGB normierte Grundbuchsperre dient lediglich der Absicherung des durch eine Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB begründeten Genehmigungsvorbehaltes (vgl. Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkt-Kommentar zum Baugesetzbuch 1998, § 172 Rdnr. 1; Ernst-Zinkhahn-Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch Vorbem. zu §§ 172–174 Rdnr. 9; Grziwotz DNotZ 1997, 916, 936, 937; Hertel DNotI-Report 1997, 159, 160; einschränkend Battis/Kautzberger/Löhr, Kommentar zum BauGB 6. Aufl. § 172 Rdnr. 15, die für den Fall der fehlenden Rechtsverordnung entsprechende Verfahrensregelungen zwischen der Landesregierung und der Justizverwaltung als erforderlich ansehen). Nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB werden die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Diese Ermächtigungsgrundlage, die erst im Vermittlungsausschuss zwischen Bundestag und Bundesrat in die Neufassung des Baugesetzbuches aufgenommen wurde, ermöglicht der öffentlichen Hand entsprechend der Zielsetzung der sozialen Erhaltungssatzungen beträchtliche Mieterhöhungen zu verhindern und damit die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten (BT-Drucksache 13/7886, Seite 12). Nach Sinn und Zweck des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ist ein Genehmigungsbescheid bzw. ein Negativattest demnach nur dann vorzulegen, wenn das Land eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat, deren Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann steht fest, dass für die beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum eine Genehmigung überhaupt erforderlich ist.

Die Prüfung dieser Frage obliegt dem Grundbuchamt und ist ihm auch zuzumuten. Denn es hat selbständig und eigenverantwortlich zu prüfen, ob ein genehmigungspflichtiger Tatbestand vorliegt (vgl. BGHZ 35, 135, 140 und Senat, Beschluss vom 3. November 1998 – 3 W 214/98 – zur Prüfung der Verfügungsbefugnis der an der Veräusserung eines Grundstückes Beteiligten; BayObLG RPfleger 1978, 56 und 1972, 408 zum Genehmigungserfordernis nach § 19 BBauG; Demharter, GBO 21. Aufl. § 7 Rdnrn. 8, 10, Anh. zu § 3 Rdnr. 33 zu § 22 Abs. 1 BauGB a.F., dessen Ermächtigungsgrundlage in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB für Grundstücke im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen übernommen wurde; Brügelmann, Kommentar zum BauGB 1987 § 22 a.F. Rdnr. 27). Das Grundbuchamt wird demnach festzustellen haben, ob die Landesregierung in dem zwischen der Mitteilung des Ministeriums der Justiz vom 21. August 1998 und der (erneuten) Entscheidung über den Eintragungsantrag liegenden Zeitraum von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht hat. Sodann wird es unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senates über den Eintragungsantrag zu befinden haben.

III.

An einer eigenen Entscheidung über den Eintragungsantrag ist der Senat gehindert. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, nicht jedoch der Eintragungsantrag selbst (vgl. Senat RPfleger 1985, 284, 285 und OLGZ 1991, 153...