OLG Köln Beschluss vom 07.05.1999 - 16 Wx 21/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund

Leitsatz (amtlich)

Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen. Läßt der Verwalter erhebliche Schulden der Gemeinschaft gegenüber Dritten auflaufen, ohne für eine rechtzeitige Tilgung dieser Verbindlichkeiten und eine geordnete Bereitstellung der dafür erforderlichen Mittel zu sorgen, so rechtfertigt ein solches Verhalten die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und die vorzeitige Abberufung des Verwalters.

Normenkette

WEG § 26

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 10.12.1998; Aktenzeichen 29 T 308/98)

Tenor

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 10.12.1998 – 29 T 308/98 – wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 165.020,00 DM festgesetzt.

Gründe

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig, § 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der Beschluss unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom 26.10.1997 ist nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund liegt insoweit vor. Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, dass unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschluss vom 21.09.1998 – 16 Wx 126/98 –, NZM 1998, 960 f.; BayObLG NZM 1999, 284, jeweils m.w.N.). Das Vertrauensverhältnis kann dabei nicht nur durch einzelne schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Januar 1999 – 16 Wx 218/98 –).

Das Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige Abberufung der Antragstellerin rechtfertigten, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769). Dem ist die Antragstellerin jedoch nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig hat die Antragstellerin erhebliche Schulden auflaufen lassen, die zudem in den Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere Säumniskosten nach sich zogen. Die Antragstellerin entlastet dabei nicht die schlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zum Teil jedenfalls daraus resultierte, dass Wohnungseigentümer Wohngeldzahlungen zurückhielten. Wie Amts- und Landgericht zu Recht festgestellt haben, hätte sich die Antragstellerin im verstärktem Maße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen um die Beitreibung der Rückstände bemühen müssen. Bereits seit Mitte 1996 haben einzelne Wohnungseigentümer die Wohngeldvorauszahlungen nicht geleistet; Mahnungen der Antragstellerin blieben erfolglos. Dennoch hat die Antragstellerin erstmals in der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1997 die Voraussetzungen dafür geschaffen, die Wohngeldzahlungen auch gerichtlich geltend machen zu können. Desweiteren kann sich die Antragstellerin nicht darauf berufen, dass ohne ihr Verschulden die rechtlichen Grundlagen für die Beitreibung der Rückstände nicht vorgelegen haben. Sowohl die Jahresabrechnungen für 1995 und 1996 als auch der Wirtschaftsplan für 1996 hätten von der Antragstellerin im Rahmen der ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben nach § 28 Abs. 1 und Abs. 3 WEG, insbesondere angesichts der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft wesentlich früher als geschehen vorgelegt werden müssen. Dass die Jahresabrechnung 1995 erst in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 genehmigt wurde, ist der Antragstellerin anzulasten. In dem Schreiben der Firma SKF Unternehmensberatung vom 28.02.1997 wurden für die Antragstellerin Fehler in der Jahresabrechnung 1995 eingeräumt. Ob es sich dabei, wie die Antragstellerin vorgetragen hat, lediglich um „systematische Fehler” handelte, ist für die Beurteilung einer schuldhaften Verzögerung der Jahresabrechnung unbeachtlich, zumal die Antragstellerin immerhin noch etwa 3 Monate benötigte, diese nur systematischen Fehler zu besei...