Brandenburgisches OLG Beschluss vom 23.11.2001 - 5 Wx 15/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Ordentliche Kündigung eines auf die Dauer von fünf Jahren geschlossenen Verwaltervertrages

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1 S. 2; AGBG § 11 Nr. 12 lit. a

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 5 T 835/00)

AG Potsdam (Aktenzeichen 26 II 56/99 WEG)

Tenor

Die Rechtssache wird gem. § 43 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG dem BGH zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe

I. Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage und der Kündigung des Verwaltervertrages.

Die Antragsgegnerin zu lit. a. teilte die im Grundbuch von W. des AG Potsdam eingetragenen Grundstücke der Flur … Flurstücke … und … durch am 7.11.1996 abgegebene Teilungserklärung gem. § 8 WEG in verschiedene Eigentumswohnungen auf (Bl. 18 ff. d.A.). In § 16 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung in Ziffer III der Teilungserklärung wurde die Antragstellerin für einen Zeitraum von fünf Jahren zum ersten Verwalter bestellt (Bl. 43 d.A.). In § 16 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung ist vorgesehen, dass die Wohnungseigentümer beim Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters beschließen können.

Nach § 13 Nr. 3 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter verpflichtet, nach Schluss eines jeden – mit dem Kalenderjahr identischen – Geschäftsjahres eine Abrechnung der von ihm zu erbringenden Geldleistungen und der von den Wohnungseigentümern geleisteten Abschlagszahlungen bis spätestens zum 30.6. des Folgejahres vorzulegen. Gemäß § 14 Nr. 1 ist der Wirtschaftsplan im Voraus für jedes Geschäftsjahr vom Verwalter vorzulegen.

Unter dem 4./16.9.1997 schlossen die Antragsgegnerin zu lit. a. und die Antragstellerin einen formularmäßigen Verwaltervertrag mit Wirkung zum 1.10.1997 bis zum 30.9.2002 (Bl. 102 ff. d.A.). Danach sollte die Tätigkeit des Verwalters mit der Übergabe der ersten Wohnungseigentumseinheit i.S.d. wirtschaftlichen Überganges beginnen. Nach Ziffer 2.3 sollte die Abberufung des Verwalters und die Kündigung dieses Vertrages nur aus wichtigem Grund möglich sein. Zur Abberufung des Verwalters und zur Kündigung des Vertrages bedürfe es eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 5 des Verwaltervertrages sollte der Verwalter nach Ablauf jedes Wirtschaftsjahres innerhalb des nachfolgenden Wirtschaftsjahres eine Abrechnung einschließlich aller Belege dem Beirat zur Prüfung vorlegen. Für das erste Wirtschaftsjahr gelte der Zeitraum vom 1.10.1997 bis zum 31.12.1998 (Rumpf- plus Folgejahr). Nach § 6 des Vertrages war die jährliche Eigentümerversammlung – soweit keine zwingenden Gründe entgegensprachen – innerhalb des ersten halben Jahres abzuhalten.

Am 30.9.1997 wurde eine als Eigentümerversammlung bezeichnete Versammlung durchgeführt, an der für die Wohnungseigentümer lediglich die Antragsgegnerin zu a. teilnahm (Bl. 52 ff. d.A.). Hier wurde ein Wirtschaftsplan 1997–1998 beschlossen. Zugleich wurde festgelegt, dass der Wirtschaftsplan auch für das Jahr 1999 bis zur Beschlussfassung des Wirtschaftsplanes dieses Jahr gelte (Bl. 53 d.A.). Nachdem die ersten Eigentumswohnungen veräußert worden waren, wurde die erste Erwerberin, die Antragsgegnerin zu b., am 14.4.1998 in das Grundbuch eingetragen.

Im Spätsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresabrechnung für 1997 bis 1998. Die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft legte die Antragstellerin in Form eines Bausparvertrages an.

Am 19.11.1999 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der die Antragstellerin nach schriftlicher Aufforderung durch einzelne Eigentümer eingeladen hatte. Unter dem Tagesordnungspunkt 2 beschloss die Eigentümerversammlung einstimmig, dass der Verwaltervertrag mit der Antragstellerin einvernehmlich zum 31.12.1999 ende, die Abwahl des Verwalters ebenfalls mit Wirkung zum 31.12.1999 erfolge und die Antragstellerin die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 zum 30.6.2000 zu erstellen habe (Bl. 15 f. d.A.).

Mit ihrem Antrag begehrt die Antragstellerin, den vorgenannten Beschluss für ungültig zu erklären. Sie hat die Ansicht vertreten, es habe kein wichtiger Grund vorgelegen, der ihre Abberufung als Verwalterin rechtfertige. Hierzu hat sie behauptet, mit der Antragsgegnerin zu a. sei abgesprochen gewesen, dass im Jahr 1998 eine Eigentümerversammlung nur einzuberufen sei, wenn eine erheblich Anzahl von Wohnungen veräußert worden sei. Der für das Jahr 1997/1998 beschlossene Wirtschaftsplan habe auch für das Jahr 1999 Gültigkeit besessen. Sie sei zu einer früheren Abrechnung nicht in der Lage gewesen, da ihr die Abrechnungen der Versorgungsunternehmen erst im Sommer 1999 zugeleitet worden seien. Die Eigentümergemeinschaft habe eine Abrechnung gewünscht, die die Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres umfasse. Auch die Anlage der Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrages habe dem ausdrücklichen Wunsch der Antragsg...