OLG Koblenz Urteil vom 08.12.2005 - 2 U 163/05

Leitsatz (amtlich)

Zur Wirksamkeit der Klausel eines Gewerbemietvertrages, nach der der Mieter ein Minderungsrecht nur ausüben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet, nach der eine Aufrechnung und Zurückbehaltung der Miete gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten nur mit unbestrittenen und rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig ist.

Verfahrensgang

LG Mainz (Aktenzeichen 5 O 242/03)

Tenor

Das Versäumnisurteil des 2. Zivilsenats des OLG Koblenz vom 8.9.2005 wird aufrechterhalten.

Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Kläger durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung gem. § 108 ZPO i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

A. Die Kläger machen gegen die Beklagte rückständigen Mietzins geltend für die Zeit vom 1.10.2000 bis 28.2.2003. Die Beklagte mietete gemäß schriftlichem Vertrag vom 21./24.3.2000 zu einem Mietzins inklusive Nebenkostenvorauszahlung von 5.640 DM im Monat im Gewerbepark S. in B. Räume, in denen sie eine orthopädische Praxis betreibt. Ausweislich des Übergabeprotokolls vom 21.9.2000 wurden die bei Abschluss des Vertrags noch nicht fertig gestellten Räume seit 28.8.2000 genutzt und am 21.9.2000 übergeben. Bei Übergabe wurden Mängel festgehalten und eine Vereinbarung zu ihrer Beseitigung getroffen; in der Folgezeit rügte die Beklagte weitere Mängel, zu deren Beseitigung die Kläger tätig wurden. Nach ihrer Darstellung ist das Objekt inzwischen lange Zeit mangelfrei und entspricht der von der Beklagten erstellten Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Die Beklagte hingegen rügt nach wie vor, die Räume befänden sich nicht in vertragsgemäßem Zustand, insb. erlaube der Operationssaal wegen erheblicher Hygienedefizite des Fußbodens und nicht normgerechter Lüftungsanlage keine Nutzung zum vorgesehenen Zweck.

Die Beklagte hat außer einer vorprozessualen Zahlung i.H.v. 12.000 DM für den streitgegenständlichen Zeitraum auf Miete und Nebenkosten keine Zahlungen erbracht. Mit Schreiben vom 3.2.2003 erklärte ihr damaliger Bevollmächtigter unter Berufung auf eine Liste, die vorhandenen Mängel rechtfertigten eine Mietminderung von 100 %. Außerdem seien Umsatz- und Gewinnausfälle entstanden, die die Mietausfälle um ein Vielfaches übersteigen würden.

Zur Aufrechnung, Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht findet sich in § 7 des Vertrages folgende Regelung:

"1. Die Mieterin kann ein Minderungsrecht am Mietzins und den Nebenkosten nur ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit den Vermietern schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet. ...

3. Eine Aufrechnung und Zurückbehaltung der Miete gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten ist nur mit unbestrittenen und rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig."

Der Beklagte hält diese Klauseln, auf die die Klägerin sich beruft, wegen Verstoßes gegen §§ 307 f. BGB für unwirksam und bezieht sich des Weiteren auf das Einvernehmen im konkreten Fall mit einem Minderungsrecht.

Vorliegend macht die Klägerin den monatlichen Mietzins und die Nebenkostenvorauszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum geltend, wobei sie für die Zeit vom 21.9.2000 bis zum 31.12.2001 ohne Anerkennung einer Rechtsverpflichtung 20 % der Grundmiete für etwaige Mängel in dieser Zeit und darüber hinaus die Zahlung von 12.000 DM in Abzug bringt, woraus die Klageforderung resultiert.

Das LG hat Beweis erhoben zur Frage des Einverständnisses mit einer Mietminderung durch Einvernahme von Zeugen und die Beklagte sodann antragsgemäß verurteilt, an die klagende Partei 69.246,34 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 2.368,34 EUR (4.632 DM) pro Monat, fällig am 3. eines jeden Monats in der Zeit vom 3.10.2001 bis zum 3.1.2002 und aus jeweils 2.883,73 EUR (5.640 DM) pro Monat, fällig zum 3. eines jeden Monats für die Zeit vom 3.2.2002 bis zum 3.2.2003 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits wurden der beklagten Partei auferlegt.

In den Gründen ist ausgeführt, das Recht zur Minderung und zur Zurückhaltung des Mietzinses sei wirksam durch § 7 des Vertrages eingeschränkt; die danach nötigen Voraussetzungen lägen nicht vor und ein Minderungsanspruch sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch nicht anerkannt worden. Auf die tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit der sie den Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt hat. Sie ergänzt und erweitert den Vortrag zur Unwirksamkeit der Einschränkungen des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts. Des Weiteren meint sie, das LG habe Vortrag und Be...