OLG Koblenz Urteil vom 17.10.2005 - 12 U 1301/04

Leitsatz (amtlich)

Gegen den Erlass eines Teilurteils bezüglich der Mietzinsforderungen unter Ausklammerung der Frage der Berechtigung von Nebenkostenforderung für andere Zeiträume bestehen mangels Divergenzgefahr keine Bedenken.

Der vertragliche Anspruch auf Mietzinszahlung entsteht, wenn der Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Dies ist mit der Überlassung aller Schlüssel erfolgt. Die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses durch den Mieter über eine längere Zeit in Kenntnis eines Mangels führt zu einem Verlust des Minderungsrechts.

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 28.09.2005; Aktenzeichen 4 O 163/04)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des LG Mainz vom 28.9.2005 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % der beizutreibenden Forderung abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten auf Mietzinszahlungen, die diese aus abgetretenem Recht für die Eheleute B. und E. W. geltend macht und die auf einem Gewerberaummietvertrag resultieren.

Die ursprüngliche Forderung ist ihr am 17.12.2003 und hinsichtlich der ab Januar 2004 monatlich fälligen Mietzinsforderung auf der Grundlage der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin monatlich laufend abgetreten worden (Bl. 10/11 GA). Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sehen vor, dass der Zedent der Klägerin durch Übersendung der aktenbezogenen Unterlagen zur Forderung ein Angebot zum treuhänderischen Forderungseinzug unterbreitet, welches als angenommen gilt, sofern die Forderung von der Klägerin weiter verfolgt wird (Bl. 11 GA).

Der Mietzinsforderung liegt folgendes zugrunde: Der Beklagte mietete von den Zedenten B. und E. W. ab dem 1.11.2000 Räume zum Betrieb einer radiologischen und nuklearmedizinischen Praxis in dem zu diesem Zweck auszubauenden Gebäude F. in B. Er betreibt dort auch bis heute seine Praxis. In dem Mietvertrag vom 10.7.2000 wurde ein Mietzins von 21 DM pro Quadratmeter Nutzfläche vereinbart. Die genaue Nutzflächenberechnung sollte nach Aufmass dreier Teilabschnitte der noch auszubauenden Räume erfolgen. Der Beklagte sollte als Mieter ferner die Betriebskosten anteilig tragen und darauf eine monatliche Abschlagszahlung von etwa der Hälfte der voraussichtlichen Betriebskosten entrichten. Zur Frage einer Mietzinsminderung u.a. bestimmte der Vertrag in seinem § 13 Folgendes:

"Eine Aufrechnung der Miete ist nur bei unstrittigen oder rechtskräftigen Urteilen des Vertrages zulässig. Der Mieter kann ggü. dem Vermieter den Mietzins mit einer Gegenforderung aus vorgenannten Urteilen nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter angekündigt hat."

Der erste Abschnitt der Praxisräume wurde vom Beklagten ab dem 1.1.2001 genutzt, der zweite Abschnitt ab dem 1.7.2001. Mietzins und Betriebskostenvorschuss betrugen danach 2.653,60 EUR monatlich. Seit dem 1.3.2003 steht dem Beklagten - nach dem unstreitigen Tatbestand des landgerichtlichen Urteils - auch der dritte Bauabschnitt zur Verfügung. Der Mietzins samt Betriebskostenvorschuss beläuft sich seither vom Standpunkt der Kläger aus gesehen auf 4.468,18 EUR, ab dem 1.1.2004 wegen einer Erhöhung des Betriebskostenvorschusses auf 4.568,18 EUR monatlich. Auch das ist für sich genommen unstreitig (Bl. 126 GA).

Im Jahre 2001 zahlte der Beklagte den Mietzins insgesamt vereinbarungsgemäß, streitig sind insoweit nur Nebenkostenrestforderungen. Im Jahre 2002 zahlte der Beklagte elfmal die vereinbarten monatlichen Raten 2.653,60 EUR, im Jahre 2003 insgesamt fünfmal, wovon die Zedenten eine Zahlung als zwölfte Monatsrate für das Jahr 2002 verrechneten, so dass Rückstände aus dem Jahr 2002 nicht bestehen. Die übrigen Zahlungen im Jahre 2003 wurden auf die Monate Januar und Februar 2003 sowie als Teilleistungen auf die dann erhöhten Forderungen für März und April 2003 angerechnet. Weitere Zahlungen durch den Beklagten erfolgten seither nicht mehr.

Für die Zeit bis März 2004 liefen 53.079,14 EUR Rückstände auf, die Gegenstand des angefochtenen Teilurteils des LG sind. Ferner werden bezifferte Altzinsen i.H.v. 2.778,90 EUR geltend gemacht; auch dieser Betrag ist rechnerisch unstreitig. Ferner macht die Klägerin rückständige Nebenkosten für die Jahre 2001 und 2002 geltend; darüber ist jedoch in erster Instanz noch nicht durch Endurteil entschieden.

Dem Rechtsstreit vorausgegangen ist ein Mahnverfahren, wobei schon im Mahnbescheid angegeben wurde, dass "der Anspruch von einer Gegenleistung abhänge, diese aber erbracht sei". Ferner war im Mahnbescheid erwähnt, dass die geltend gemachte Forder...