OLG Naumburg Urteil vom 07.08.1998 - 9 U 305/96

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 17.10.1996; Aktenzeichen 4 O 175/95)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.10.1996 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle (4 O 175/95) wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 17.10.1996 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle (4 O 175/95) unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 49.352,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.09.1997 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 79 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 21 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 29.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägeri n vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beschwer der Klägerin übersteigt 60.000,00 DM.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt nicht 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von November 1993 bis November 1994.

Die Beklagten, die als Rechtsanwälte tätig sind, mieteten am 23.08.1993 von der I. mbH in H. Geschäftsräume im Dachgeschoß des Hauses H. straße, …H. (Bl. 6 – 20, Bd. I GA). Als Mietbeginn wurde der 01.10.1993 vorgesehen (§ 2 Nr. 1 des Vertrages – Bl. 9, Bd. I GA). Der Vertrag wurde für die Dauer von 5 Jahren geschlossen (a. a. O.). Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Altbau. In § 1 Ziff. 6 des Vertrages verpflichtete sich die Vermieterin, das Gebäude neu zu sanieren und die Mietsache den Beklagten entsprechend einer Baubeschreibung, die Vertragsbestandteil wurde (§ 13 des Vertrages), zu übergeben (Bl. 8, 20, Bd. I GA). In der Bau-/ Ausbaubeschreibung heißt es u. a.: „Für alle Ausführungen werden, auch wenn in den einzelnen Titeln nicht ausdrücklich vermerkt, hochwertige DIN-gerechte, europäische Markenfabrikate verwendet.” (Bl. 88, Bd. I GA). Im Mietvertrag wurde von einer vorläufigen Fläche von insgesamt 402 qm und einem Bruttomietzins (einschließlich Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung) in Höhe von 13.474,70 DM monatlich ausgegangen (§ 3 Ziff. 3 des Vertrages – Bl. 11, Bd I GA). Nach Fertigstellung des Objekts wurde eine Gesamtfläche von 375,84 qm und eine Bruttomiete in Höhe von 12.531,23 DM errechnet. Wegen der Einzelheiten der Fläche und des Mietzinses wird auf das Schreiben der Klägerin vom 30.11.1993 verwiesen (Bl. 23, Bd. I GA).

§ 1 Ziff. 2 des Mietvertrags lautet: „Der Mieter ist berechtigt, die angemieteten Flächen als Büroräume wie folgt zu nutzen: Anwaltskanzlei, Wirtschaftsprüfer, Inkassobereich” (Bl. 7, Bd. I GA). In § 11 des Vertrages wird dem Beklagten Konkurrenzschutz für die unter § 1 Ziff. 2 genannten Tätigkeiten gewährt (Bl. 18, Bd. I GA).

Ende September/Anfang Oktober 1993 wurden die Räume von den Beklagten bezogen. Bei der Übergabe war für die Beklagten Rechtsanwalt K. anwesend. In einem Protokoll über die „Abnahme-Übergabeverhandlung”, das von diesem unterschrieben wurde, wurden vier Mängel festgehalten. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 28.09.1993 verwiesen (Bl. 242 f., Bd. I GA).

Nach Vertragsabschluß wurde das Grundstück an die Klägerin veräußert und diese als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Nach Bezug der Räume durch die Beklagten kam es zwischen den Parteien zu einer Auseinandersetzung über die Berechtigung der Beklagten, Hinweisschilder auf ihre Rechtsanwaltspraxis an beiden Hauseingängen anbringen zu lassen. Die Klägerin erklärte schließlich ihre Bereitschaft hierzu. Anfang 1994 wurden die Schilder angebracht.

Mit Schreiben vom 06.10.1993 (nicht bei der Akte) und 25.11.1993 hatten die Beklagten zahlreiche Mängel gerügt und angekündigt, die Miete bis zur Beseitigung der Mängel auf Null zu mindern. Wegen der Einzelheiten der gerügten Mängel wird Bezug genommen auf das Schreiben vom 25.11.1993 (Bl. 119 – 122, Bd. I GA). Im April 1994 wurden in einigen Räumen Nachbesserungsarbeiten vorgenommen. U. a. wurden in den Räumen 3, 5, 6 und 7 (siehe Grundriß, Bl. 141, Bd. I GA) Unebenheiten der Fußböden ausgeglichen. Hierdurch kam es zu einer Erhöhung der Böden. Den Raum Nr. 1 haben die Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum nicht genutzt.

Im streitgegenständlichen Zeitraum von November 1993 bis November 1994 zahlten die Beklagten für Miete und Betriebskosten insgesamt 19.590,83 DM. Wegen der einzelnen Zahlungen wird Bezug genommen auf die Klagschrift (Bl. 4, Bd. I GA).

Mit Schreiben vom 18.11.1994 (nicht bei der Akte) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und forderte die Beklagten auf, die Räume bis zum 05.12.1994 zu räumen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach.

Ab dem 01.11.1994 vermietete ...