OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 06.05.1988 - 9 ReMiet 1/88

Leitsatz (amtlich)

›Gemäß §§ 4, 10 MHRG ist auch eine während des Bestehens eines Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter auf andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten monatlich Vorauszahlungen zu leisten hat, die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist. (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 07.01.1986 (4 W-Re-720/85) NJW 1986, 995 f.)‹

Gründe

Die Parteien streiten über die Frage, ob in einer Mieterversammlung vom 17.09.1982 neben einer Erhöhung der Mietnebenkostenvorauszahlung von 120,-- DM auf 190,-- DM weiter beschlossen worden sei, daß in Zukunft unter anderem auch Bankkosten und Hausverwaltungskosten als Mietnebenkosten vom beklagten Hauseigentümer abgerechnet werden können. Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 25.08.1987 angenommen, daß die Kläger durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung der Einbeziehung der zusätzlichen Kosten zugestimmt haben. Jedoch sei diese Vereinbarung unwirksam, soweit sie die Bankkosten und Hausverwaltungskosten betreffe, weil für diese eine solche Vereinbarung gemäß §§ 4, 10 MHRG in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung unwirksam sei. Es hat daher den beklagten Hauseigentümer zur Rückzahlung der auf diese beiden Posten entfallenden Beträge aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1983/84 und 1984/1985 (725, 28 DM) gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 erste Alternative BGB verurteilt und entsprechend festgestellt, daß die Kläger aus dem Mietvertrag vom 18.02.1980 keine Bankkosten und keine Hausverwaltungskosten zu tragen haben.

Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten, der seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Berufung, wobei sie nach wie vor davon ausgehen, daß die Einbeziehung der Bankkosten und Hausverwalterkosten noch durch spätere Zahlungen vereinbart worden sei. Im übrigen stützen sie sich auf die Rechtsansicht des Amtsgerichts.

Das Landgericht hatte in einem Parallelverfahren mit einem anderen Mieter des Beklagten zuvor durch Urteil vom 13. September 1985 angenommen, daß die Mieter durch die widerspruchslose Handhabung der Nebenkostenabrechnung im Anschluß an die Mieterversammlung vom 17. September 1982 die Berechtigung der Einbeziehung der Bankkosten und Hausverwaltungskosten anerkannt hätten und die entsprechende Abrechnung daher zu Recht erfolgt sei. An dieser Rechtsauffassung will die Kammer festhalten, sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 07.01.19867 (NJW 1986, 995 f.) daran gehindert. Das Landgericht ist der Auffassung, daß es den Parteien zumindest während des Bestehens des Mietverhältnisses möglich sein müsse, auch solche Kosten als umlagefähig und durch erhöhbare Vorauszahlungen abgedeckt zu vereinbaren, die in der Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO nicht genannt seien. Dies werde in § 10 Abs. 1 MHRG auch angedeutet, wenn diese Regelung auch nicht unmittelbar einschlägig sei, da es sich nicht um eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag gehandelt habe, dem die Mieter durch jahrelange Handhabung zugestimmt hätten.

Das Landgericht hat daher dem Oberlandesgericht die folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid gemäß Art. 3 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vorgelegt:

Können Mietvertragsparteien während des Bestehens des Mietverhältnisses wirksam vereinbaren, daß in Abweichung von dem ursprünglichen Mietvertrag künftig auch auf andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind, die gegebenenfalls erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist?

Der Senat hat die Frage entsprechend dem Tenor des Rechtsentscheids verneint. Er sieht keinen Anlaß, von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz (aaO.) abzuweichen.

Die Voraussetzungen der Vorlage gemäß Art. 3 Abs. 1 S. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 liegen vor. Durch seinen Rechtsentscheid hat das Oberlandesgericht Koblenz allgemein, also auch für die Zeit nach Vertragsabschluß die Unwirksamkeit der Vereinbarung nicht in der Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannter Betriebskosten als umlagefähig im Sinne des § 4 MHRG angenommen. Daher war das Landgericht gehindert, um vorliegenden Fall die behauptete Vereinbarung für wirksam zu halten.

Auch wenn entgegen der Ansicht des Landgerichts aufgrund des Bestreitens des Klägers nicht als unstreitig angesehen werden könnte, daß eine Vereinbarung, sei es ausdrücklich oder konkludent, zwischen den Parteien getroffen worden ist, die Bankkosten und die Hausverwaltungskosten in die abrechnungsfähigen Betriebskosten einzubeziehen, bestünden keine Bedenken gegen die Zulässigkeit der vorlage. Entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. zuletzt DWW 1988, 78) ist das Landgericht zur Vorlage verpflichtet, wenn die Berufung, über dies es ...