OLG Koblenz Rechtsentscheid vom 07.01.1986 - 4 W RE 720/85, 4 W-RE-720/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskosten als einzig umlegbare Nebenkosten. Umlage von Nebenkosten bei Vermietung einer Eigentumswohnung. Rückforderung von Nebenkosten

Leitsatz (redaktionell)

1. Aus § 4 i.V.m. § 10 MHG ergibt sich ein Verbot, andere Nebenkosten als die in § 4 erwähnten Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.

2. Verpflichtet sich ein Mieter, über die von ihm geschuldeten Betriebskosten hinaus weitere Nebenkosten an den Vermieter zu zahlen, stellt sich dies als eine vom Gesetz nicht vorgesehene Möglichkeit der Erhöhung des Grundmietzinses dar, welche unwirksam ist.

Orientierungssatz

Entgegen LG Braunschweig, 1981-09-01, 6 S 73/81, WuM 1982, 79; Entgegen OLG Frankfurt, 1984-11-01, 3 U 143/83, WuM 1985, 91; So auch LG Frankfurt, 1980-05-27, 2/11 S 34/80, WuM 1982, 78; So auch BayObLG München, 1984-02-26, ReMiet 3/84, WuM 1984, 104.

Normenkette

II. BV § 27; WoEigG § 16 Abs. 2; MHG § 4; MHG § 10

Verfahrensgang

LG Mainz (Vorlegungsbeschluss vom 18.11.1985; Aktenzeichen 3 S 129/85)

AG Mainz (Aktenzeichen 8 C 1051/84)

Tenor

Gemäß §§ 4, 10 MHRG ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter auf andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten Betriebskosten monatlich Vorauszahlungen zu leisten hat, die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist.

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist Mieterin einer den Beklagten gehörenden Eigentumswohnung. In dem Formularmietvertrag vom 30. März 1979 ist – ergänzend zu § 3 Abs. 2 – über die vom Mieter zu entrichtenden Nebenabgaben folgende Vereinbarung getroffen:

Sämtliche Nebenabgaben, nämlich Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser, Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Versicherungen, Treppenreinigung, Kanalgebühr, Hausmeister, Verwaltung, Rückstellungen, d.h. alle im Wohngeld vom Verwalter abgerechneten Kosten werden nach den tatsächlich entstehenden Kosten anteilmäßig, bzw. nach gemessenem Verbrauch jährlich abgerechnet.

Der Mieter verpflichtet sich, sämtliche Nebenkosten und Unkosten, sowie Rückstellungen, die dem Wohnungseigentümer bzw. dem Vermieter entstehen, im Innenverhältnis zu übernehmen.

Monatlich wird ein Abschlag von 100,– DM (in Worten: Einhundert) zum Mietzins gezahlt. Dieser Abschlag kann erhöht werden, wenn sich die Nebenkosten wesentlich erhöhen.

Die Abrechnung erfolgt nach Ablauf des Verwalterjahres.

Dieser maschinenschriftlich eingefügten Ergänzung zum Formularmietvertrag liegen darüber hinaus keine zusätzlichen Abreden bzw. Erläuterungen bei Vertragsschluß zugrunde. Die Parteien haben lediglich die monatlichen Vorauszahlungen in den Jahren 1982 und 1983 auf 180,– DM erhöht.

Entsprechend dieser Vereinbarung haben die Beklagten alle im Wohngeld vom Verwalter errechneten Kosten auf die Klägerin umgelegt und mit deren Vorauszahlungen jährlich abgerechnet.

Die Klägerin verlangt vorliegend die Rückerstattung von für die Jahre 1982 und 1983 bereits abgerechneten Nebenkostenpositionen, die unstreitig nicht zu den in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten Betriebskosten gehören.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hierzu im wesentlichen ausgeführt, nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit sei die von den Parteien hinsichtlich der Nebenabgaben getroffene Regelung rechtlich bedenkenfrei, § 4 MHRG bezwecke nicht, die umlagefähigen Kosten abschließend zu regeln.

Diesen Standpunkt hat das Landgericht auch in einer früheren Entscheidung vertreten (Urteil vom 25. April 1978 – 3 S 20/77 –). Wegen der in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich diskutierten Rechtsproblematik hat es nunmehr durch Beschluß vom 16. November 1985 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1 a) Kann bei Vermietung einer Eigentumswohnung durch folgende mietvertragliche Regelung:

„Sämtliche Nebenabgaben, nämlich Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser, Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Versicherungen, Treppenreinigung, Kanalgebühr, Hausmeister, Verwaltung, Rückstellungen, d.h. alle im Wohngeld vom Verwalter abgerechneten Kosten anteilsmäßig, bzw. gemessenem Verbrauch jährlich abgerechnet.

Der Mieter verpflichtet sich, sämtliche Nebenkosten und Unkosten, sowie Rückstellungen, die vom Wohnungseigentümer bzw. dem Vermieter entstehen, im Innenverhältnis zu übernehmen.

Monatlich wird ein Abschlag von … DM … zum Mietzins gezahlt. Dieser Abschlag kann erhöht werden, wenn sich die Nebenkosten wesentlich erhöhen. Die Abrechnung erfolgt nach Ablauf des Verwalterjahres.”

der Vermieter die von ihm als Wohnungseigentümer zu tragenden anteiligen Lasten und Kosten (Wohngeld im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG) auf den Mieter umlegen, ohne diese Lasten und Kosten im Mietvertrag konkret sowie abschließend benannt oder bei Vertragsschluß erläutert zu haben?

b) Falls eine dahingehende mietvertragliche Vereinbarung noch als hinreichend bestimmbar anzusehen ist, können dann über die von § 4 MHRG i.V. mit § 27 der II. Berechnungsverordnung erfaßten Betriebskosten hinaus – „sämtliche...