OLG Frankfurt am Main Urteil vom 21.11.2008 - 2 U 94/08

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 1 O 350/06)

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Der Kläger als Vermieter verlangt von der Beklagten als Mieterin Räumung und Herausgabe von als Imbiß genutzten Gewerberäumen in O1, X-Straße .... Hinsichtlich des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen. Der Magistrat der Stadt O1 erteilte der Beklagten mit Bescheid vom 24.2.2000 (Blatt 78 der Akte) die Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft in den angemieteten Räumen. Mit Bescheid vom 6.10.2000 (Blatt 67 f. der Akte) wurde die Erlaubnis auf die Freifläche der beiden Stellplätze vor dem Gastraum erweitert. Mit Schreiben an die Beklagte vom 17.2.1999 (Anlage B 8, Blatt 77 der Akte) hatte die Voreigentümerin Frau A ihr Einverständnis mit der Nutzungsänderung zu einem Imbiß-Restaurant gemäß Mietvertrag vom 2.2.1999 erklärt. Gemäß Schreiben vom 24.3.2000 (Anlage K 5, Blatt 26 ff. der Akte) hatte sie erklärt, die Beklagte sei berechtigt, vor dem Haus Tische und Stühle zur Bewirtung von Gästen aufzustellen.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Z1, Z2 und Z3 durch Urteil vom 4.4.2008, dem Kläger zugestellt am 8.4.2008, die Klage hinsichtlich des Antrags auf Räumung des Kellerraums als unzulässig, und hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags im übrigen als unbegründet abgewiesen. Den im Beweisbeschluß vom 9.11.2007 aufgeführten Zeugen Z4 hat es nicht vernommen. Er konnte nicht geladen werden, da er nach Angaben der Post unter der angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln war.

Zur Begründung der Entscheidung hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt, die außerordentlichen Kündigungen des Klägers vom 12.7.2006 und vom 19.3.2007 seien unwirksam. Zwar sei die Nutzung der Pkw-Stellplätze vor dem Anwesen als Außenwirtschaft vertragswidrig. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung begründe diese aber nicht, weil die Beklagte die Plätze in Kenntnis des Klägers bereits seit Jahren so nutze. Das Aufstellen eines weiteren Tisches und einer Markise stelle keine so erhebliche Änderung dar, daß dem Kläger eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Die Bezeichnung des Klägers als "Schweinehund" gegenüber einem Handwerker durch die Beklagte reiche ohne Kenntnis des gesamten Gesprächsverlaufs nicht aus, zumal die Beklagte diese Behauptung bestritten habe und der Zeuge Z4 mangels Kenntnis seiner ladungsfähigen Anschrift nicht habe vernommen werden können. Die angebliche Beschimpfung des Klägers durch die Beklagte als "Zuhälter", "Schwein" und "Asozialer" stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest. Keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung stelle auch die angebliche Aneignung eines Kellerraums durch die Beklagte dar. Der Beklagten stehe nach dem Mietvertrag ein Kellerraum zu. Zudem seien weder Beanstandungen seitens anderer Mieter vorgetragen noch stünden eigene berechtigte Interessen des Klägers der Nutzung des verhältnismäßig kleinen Kellerraums entgegen. Auch das Entsorgen von Gewerbemüll in die Mülltonnen von Wohnungseigentümern reiche nicht aus. Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sei nicht wirksam, da die Befristung nicht wegen Nichteinhaltung der Schriftform unwirksam sei. In dem Mietvertrag seien die Vertretungsverhältnisse hinreichend erkennbar. Bei der Ergänzungsvereinbarung des Beklagten mit der Rechtsvorgängerin des Klägers handele es sich nicht um eine beiderseitige Vertragsänderung, sondern lediglich um eine einseitige Duldungserklärung zum Zwecke der Erlangung einer behördlichen Erlaubnis. Im übrigen könne der Kläger sich auf die Nichteinhaltung der Schriftform nach Treu und Glauben nicht berufen, da er bereits bei der Übernahme des Objekts im Jahre 2002 Kenntnis von der vereinbarten Dauer des Mietverhältnisses gehabt habe. Für den im Schreiben vom 19.3.2007 angegebenen Vorfall angeblicher erneuter Beschimpfungen gegenüber Arbeitern des Klägers habe dieser keinen Beweis angetreten. Der Klageantrag zu 2) sei mangels ausreichender Bestimmtheit unwirksam. Im übrigen habe die Beklagte jedenfalls ein Besitzrecht an einem Kellerraum.

Mit seiner am 17.4.2008 eingelegten und am 6.6.2008 begründeten Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Hierzu trägt er vor, soweit die fristlose Kündigung auf die behaupteten Vorfälle vom 12.5.2006 gestützt worden sei, verfolge er sie nicht weiter. Er ist der Ansicht, die Ausweitung der von dem Mietvertrag nicht gedeckten Nutzung der Stellplätze zum Zwecke der Außenbewirtschaftung begründe ein Kündigungsrecht. Entsprechendes gelte für die Aneignung eines weiteren Kellerraums zusätzlich zu dem von ihr bereits genutzten. Im übrigen sei der Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar. Aus dem Mietvertrag sei nicht ersichtlich, wer seinerzeit für die GmbH, welche die Voreigentümerin vertreten habe, gehandelt habe. Ferner sei die Zusatzvereinbarung gemäß Schreiben der Voreigentümerin vom 24.3.2000 nicht Best...