OLG Frankfurt am Main Urteil vom 21.02.2007 - 2 U 220/06

Leitsatz (amtlich)

Zum Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

Normenkette

BGB § 550

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-27 O 110/06)

Gründe

I. Der Kläger begehrt mit der Klage von den Beklagten die Räumung eines Ladenraumes nebst Nebenräumen.

Die Beklagten haben von der Vermieterin A einen Ladenraum nebst Nebenräumen in der... Straße... in O1 zum Betrieb eines Geschäftes für saisonale Waren, Spezialitäten und Kaffee angemietet. Die Vermieterin A trat bei dem Mietvertragsabschluss nicht selbst auf, vielmehr wurde sie von ihrer Hausverwaltung insoweit vertreten.

Die Hausverwaltung selbst entwarf unter dem 9.6.2004 einen Entwurf zu § 23 des Mietvertrages in dem sonstige Vereinbarungen beinhaltet sind. Dieses Schreiben wurde von der Hausverwaltung am 9.6.2004 unterzeichnet, von den Beklagten am 8.7.2004. Der handschriftlich ausgefüllte Mietvertrag über gewerbliche Räume selbst wurde dann von Vermieterseite am 17.6.2004 unterzeichnet.

In diesem Mietvertrag wurde der Mietzins mit monatlich 427 EUR festgelegt. In § 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien weiterhin, dass das Mietverhältnis am 1.7.2004 beginnen solle und auf eine bestimmte Dauer von 36 Monaten laufen solle und somit am 30.6.2007 ende. Weiterhin wurde in § 2 des Mietvertrages eine Verlängerungsklausel um weitere 36 Monate vereinbart, sofern das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor dem Termin gekündigt werde. Außerdem wurde den Mietern ein zweimaliges Optionsrecht für weitere vier Jahre eingeräumt, welches nach dem Vertragsinhalt spätestens sechs Monate vor dem Vertragsende geltend gemacht werden muss. Das Mietobjekt selbst wurde in § 1 des Mietvertrages beschrieben und dort ausgeführt, dass auch die Freifläche vor dem Laden zur Dekoration (Durchgangsweg zur Hautür muss frei bleiben) von den Mietern genutzt werden könne. In § 1 des Mietvertrages wird weiterhin ein Kellerraum erwähnt, der nicht konkret bezeichnet wurde.

In § 23, der einen Zusatz zum Mietvertrag enthält, wurde auf § 1, 1.b hinsichtlich der Freifläche nochmals Bezug genommen und vereinbart, dass die Freifläche vor dem Ladengeschäft während der Öffnungszeiten zur Präsentation der Waren und für Stehtische benutzt werden könne. Ein ausreichender Durchgang zur Eingangstür müsse für die Mieter zu jeder Zeit gewährleistet sein, Blumenbeete und -kästen könnten bepflanzt werden.

Wegen der Einzelheiten des Inhalts des Mietvertrages wird auf dessen Fotokopie und das Schreiben vom 9.6.2004 (Bl. 5-11. d.A.) verwiesen.

Der Kläger erwarb das Anwesen von der früheren Vermieterin und wurde Ende August 2005 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.10.2005 erklärte er die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2006 unter Hinweis darauf, dass die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt sei, weil die Annahmeerklärung der Beklagten nicht rechtzeitig abgegeben worden sei. Wegen der Einzelheiten des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf dieses (Bl. 14, 15. d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, zwischen den Parteien sei die Schriftform des § 550 BGB mangels rechtzeitiger Annahme des Angebots durch die Beklagten nicht eingehalten worden, so dass der Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.6.2006 habe gekündigt werden können. Das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages sei seitens der Voreigentümerin mit Schreiben vom 9.6.2004 übersandt worden und von den Beklagten erst am 8.7.2004 angenommen worden. Außerdem sei der Vertragsgegenstand in dem Mietvertrag nicht hinreichend bestimmt, da weder die Freifläche konkret bezeichnet sei noch der Kellerraum.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltenen Geschäftsräume im Hause... Straße..., O1, bestehend aus einem Ladenraum, zwei Nebenräumen, einer Küche, einem WC, einem Kellerraum zu räumen und bis zum 30.6.2006 an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, ihnen sei kein Exemplar des Mietvertrages übersandt worden, vielmehr sei eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung am 7.7.2004 zu ihnen gekommen und habe zwei Exemplare des von der Hausverwaltung bereits unterzeichneten Vertrags übergeben, die an Ort und Stelle gegengezeichnet worden seien. Ein so von den Beklagten unterzeichnetes Exemplar sei dann von der Zeugin Z1 mitgenommen worden.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, die Freifläche sei hinreichend bestimmt, da es vor dem von ihnen gemieteten Laden nur eine Freifläche gebe, die durch Mauern von der restlichen Vorfläche deutlich abgegrenzt sei. Hinsichtlich des Kellerraums haben die Beklagten die Ansicht vertreten, dass dieser nicht konkret bezeichnet werden müsse, da es üblich sei, die Lage von Kellerräumen in Mietverträgen nicht näher zu beschreiben, insoweit vielmehr das Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters nach § 315 BGB eingreife.

Hinsichtlich des Weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des LG in dem ...