Ersatzpflichtige Grundstücksnutzung nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel eines bebauten Grundstücks ist der bisherige Eigentümer verpflichtet, dem neuen Eigentümer eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, wenn er das Grundstück zu lange nutzt. Das OLG Frankfurt hat nun klargestellt, dass mitgenutzte Kellerflächen den zu leistenden Wertersatz erhöhen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV), wonach Kellerräume nicht zur Wohnfläche gehören, sind für die Berechnung nicht maßgeblich.

Voreigentümer wegen überlanger Wohnungsnutzung verklagt

Der Beklagte und seine beiden Geschwister waren Eigentümer eines mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks in Frankfurt. Die Kläger ersteigerten das Grundstück im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte, der die Dachgeschosswohnung bewohnte, kam der Aufforderung der Kläger, die Wohnung zu räumen, über ein Jahr lang nicht nach. Die Kläger verlangten für diesen Zeitraum Wertersatz bzw. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Kellerflächen beim Wertersatz zu berücksichtigen

Erstinstanzlich hat das LG dem Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe von etwas über 11.000 EUR zuerkannt. Der Beklagte legte gegen dieses Urteil Berufung ein, die vom OLG zurückgewiesen wurde, obwohl das LG bei der Berechnung die vom Voreigentümer genutzte Fläche der Dachgeschosswohnung zuungunsten des Beklagten nicht richtig berechnet hatte. Die Vorinstanz hatte aber die vom Beklagten mitgenutzte Kellerfläche nicht berücksichtigt, die nach Auffassung des OLG in die Nutzungsentschädigung einzustellen war.

Unberechtigte Nutzung begründet Anspruch auf Wertersatz

Das OLG stützte seine Entscheidung maßgeblich auf §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach seien die Beklagten wegen der gezogenen Gebrauchsvorteile an diesen Räumlichkeiten zum Wertersatz verpflichtet. Die Höhe des Wertersatzes richte sich nach dem Mietwert der betreffenden Räumlichkeiten (BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08).

Kellerräume gehören nicht zur Mietfläche

Die Vorinstanz hatte die Kellerflächen unter Hinweis auf § 2 Abs. 3 Nr. 1a der WoFlV nicht in die Berechnung einbezogen, da nach dieser Vorschrift die Kellerfläche bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen ist.

Wirtschaftliche Betrachtung bei Höhe der Nutzungsentschädigung

Das OLG rügte die fehlende Berücksichtigung der Kellerfläche durch das LG als rechtsfehlerhaft. Die WoFlV regle lediglich die Berechnung von Wohnflächen im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes. Bei der Berechnung des Wertersatzes bzw. der Nutzungsentschädigung infolge einer unberechtigt langen Nutzung des Grundstücks durch den Voreigentümer seien die realen wirtschaftlichen Werte maßgeblich. Auch wenn die Kellerflächen gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1a WoFlV nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen seien, führten nicht unmittelbar zur Wohnung gehörende Abstellflächen in der Praxis dennoch zu einer höheren, am Markt zu erzielen Miete. Mit dieser Argumentation erhöhte das OLG den bei der Berechnung des Wertersatzes zu berücksichtigenden Quadratmeterpreis im Rahmen seiner Schätzung nach § 287 ZPO um 5 %.

Berufung zurückgewiesen

Das OLG bewertete den Mietwert daher insgesamt höher als die Vorinstanz und kam zu dem Ergebnis, dass die vom LG zugrunde gelegte Nutzungsentschädigung insgesamt nicht zu hoch bemessen war. Die Berufung des Beklagten blieb damit erfolglos.

(OLG Frankfurt, Urteil v. 19.9.2023, 9 U 36/21)