OLG Düsseldorf Urteil vom 21.10.2011 - I-7 U 160/10

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Entscheidung vom 10.08.2010; Aktenzeichen 1 O 127/10)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 10. August 2010 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung des Beklagten ist sachlich gerechtfertigt.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Honoraranspruch von 5.093,20 € für den Nachweis der Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Objekt R. 2 in D. bereits deshalb nicht zu, weil nicht festgestellt werden kann, dass zwischen den Parteien ein zu Lasten des Beklagten provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen ist.

Wie jeder andere zivilrechtliche Vertrag kommt ein Maklervertrag nur durch übereinstimmende, auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärungen, nämlich Angebot und Annahme (§§ 145 f. BGB), zustande.

Zum Zustandekommen des Maklervertrages trägt die Klägerin vor:

Die Initiative sei von ihr ausgegangen. Sie habe im Internetportal ... die in Rede stehende Wohnung mit Provisionshinweis angeboten. Auf die Anzeige habe sich der Beklagte gemeldet, habe Interesse an einer Anmietung gezeigt und um eine Besichtigung gebeten, die auch stattgefunden habe.

Die Zeitungsanzeige, in der der Makler ein oder mehrere Objekte zur Anmietung anbietet, stellt rechtlich noch keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar. Diese Grundsätze wendet der Senat in ständiger Rechtsprechung (vgl. Urteile vom 09.02.2007, 7 U 156/06 sowie 7 U 204/06) auch in den Fällen an, in denen ein Makler im Internet, wie hier im Internetportal ... eine Objektbeschreibung der später angemieteten Immobilie veröffentlicht. Es macht keinen Unterschied, ob ein Makler mittels Zeitungsinserat oder Internetanzeige werbend im Kundenverkehr auftritt. Das jeweilige "Angebot" des Maklers im Internet ist also zunächst nur eine "invitatio ad offerendum" (Aufforderung, ein Angebot abzugeben) (OLG Frankfurt am Main 9 U 94/02, zitiert bei Seydel/Heidenbuch, Maklerrecht, 4. Aufl., 2005; Ibold, Maklerrecht, 2. Aufl., Rdnr. 256).

Ebenso wenig ist darin, dass der Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin auf die Anzeige hin bei der Klägerin angerufen und Interesse an dem inserierten Objekt bekundet hat, ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken.

Geht die Initiative zur Kontaktaufnahme mittels Internetinserat vom Makler aus, hat die Rechtsprechung für die Übermittlung einer Ankaufsmöglichkeit mit Provisionshinweis folgende Grundsätze aufgestellt (vgl. BGHZ 95, 393 = NJW 1986, 177; BGH, NJW 1981, 2295; BGH, NJW 1986, 1165; Senat NJW-RR 1997, 368; OLGR Düsseldorf 1997, 224; OLGR Düsseldorf 1999, 370, 371): Hat der Makler in seinem Inserat seine Provisionserwartung nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, darf der Kaufinteressent davon ausgehen, der Makler sei bereits von dem Verkäufer mit Maklerdiensten betraut und werde von diesem für seine Tätigkeit entlohnt. Das Interesse des Kaufinteressenten ist nämlich ausschließlich auf die Erlangung einer Sachinformation gerichtet. Er hat keinen Anlass anzunehmen, seine Erklärungen würden von dem Makler als eine rechtsgeschäftliche Verpflichtungserklärung, nämlich als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages, aufgefasst werden. Um gleichwohl zum Abschluss eines Maklervertrages zu gelangen, muss der Makler klarstellen, dass er ungeachtet der bestehenden Vertragsbeziehungen zu dem Verkäufer auch für den Anrufenden als Makler tätig werden will, dass er auch ihm Maklerdienste erbringen will und erwartet, im Hinblick auf diese Dienste von dem Kunden das Versprechen zu erlangen, im Falle eines Kaufabschlusses von ihm durch Zahlung einer Provision entlohnt zu werden. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Makler aufgrund eines Auftrages des Verkäufers tätig wird, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (BGH NJW-RR 1996, 1495; NJW-RR 1999, 361, 362; BGH WM 1986, 1390). Jede in diesem Bereich verbleibende Unklarheit geht zu Lasten des Maklers (BGH BB 1971, 1124; BGH NJW 1981, 1444; BGH NJW 1986, 177; BGH WM 1986, 1390, 1391).

Die Rechtsprechung zur Übermittlung eines Kaufangebots per Inserat geht in einem Fall, in dem die Position "Maklerhonorar" bei den mit dem Ankauf des Objekts verbundenen Kosten erscheint, der Zusatz "Käuferprovision" aber fehlt, nicht von einem hinreichend deutlichen Provisionsversprechen aus (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 368; OLG Hamm NJW-RR 1999, 127; OLG Hamm NJW-RR 1994, 1078; OLG Hamm NJW-RR 1995, 819). Der Anrufende durfte in einem solchen Fall davon ausgehen, der Verkäufer habe seinerseits der Maklerin bereits eine Provision versprochen. Bei dieser Sachlage war aus der Sicht des Anrufen...