OLG Düsseldorf Urteil vom 19.06.2012 - I-23 U 108/11

Leitsatz (amtlich)

1. Unter Berücksichtigung des städtebaulichen Ziels der sog. Einheimischenförderung führt eine vereinbarte Bindungsdauer von bis zu 30 Jahren, während derer die Verkäuferin zum Wiederkauf bzw. zur Geltendmachung einer Ausgleichszahlung berechtigt ist, nicht zur Annahme einer unangemessenen Vertragsgestaltung und die fristgerechte Geltendmachung des Wiederkaufsrechts bzw. einer entsprechenden Ausgleichszahlung durch die Verkäuferin führt nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Erwerber.

2. Dies gilt insbesondere, wenn das Wiederkaufsrecht nach den vertraglichen Regelungen bei einem Verkauf oder einer Übertragung durch die Erwerber an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten nicht eingreift, da den Erwerbern dadurch im Rahmen einer Nutzung des Objekts durch andere Familienmitglieder entsprechend flexible und ggf. auch mehr als eine Generation übergreifende Möglichkeiten offenstehen, die Ausübung des Wiederkaufsrechts bzw. die Geltendmachung einer Ausgleichszahlung durch die Verkäuferin zu vermeiden.

3. Erweist sich die vorgesehene Haltedauer des Anwesens aus Gründen aus der alleinigen Sphäre der Erwerber (wie z.B. Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Tod des Ehegatten) als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko der Erwerber, dem die Gemeinde als Verkäuferin nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrages Rechnung tragen muss.

4. Die besonderen persönlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalles können jedoch im Rahmen der von der Gemeinde als Verkäuferin zu treffenden Ermessensentscheidung gemäß § 242 BGB dahingehend zu berücksichtigen sein, ob, wie und in welcher Höhe der Anspruch aus dem Wiederkaufsrecht geltend gemacht wird.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 06.07.2011; Aktenzeichen 9 O 195/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 06. Juli 2011 abgeändert und wie folgt neugefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) und die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

I.

Den Klägern steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der - unter Vorbehalt geleisteten - Ausgleichszahlung in Höhe von 16.961,86 EUR weder aus § 812 Abs. 1 BGB noch aus einer anderen Anspruchsgrundlage zu, da die Beklagte diese Ausgleichszahlung mit rechtlichem Grund in Gestalt der wirksamen Vereinbarung zu § 3 a des notariellen Kaufvertrages vom 05.08.1986 (5 ff. GA) geltend gemacht und durch die Kläger erhalten hat.

1.

Als Prüfungsmaßstab ist das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung heranzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002, V ZR 105/02, NJW 2003, 888, dort Rn 10). Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger im Rahmen des sog. Einheimischenmodells eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen, ist das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis privatrechtlicher Natur. Die Regelungen unter § 3a des not. Vertrages, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Beklagten dienen, geben dem Vertrag wegen ihres Zusammenhanges mit der Grundstücksveräußerung als Hauptgegenstand des Vertrages kein derartiges Gepräge, dass er - unbeschadet seiner sonstigen Regelungen - als öffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen wäre (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 11/12, 14-20 mwN). Die Zuordnung des Vertrages zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB (als Klarstellung und Absicherung der vor dessen Inkrafttreten geltenden Rechtslage) gilt als Ausformung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 13)

2.

Den Regeln des Angemessenheitsgebots i.S.v. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB halten die Vereinbarungen in § 3a des notariellen Kaufvertrages vom 05.08.1986 (5 ff. GA) stand.

a.

Die von den Klägern zu 3.a. des notariellen Kaufvertrages übernommene Wiederkaufsrecht der Beklagten stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Beklagte den Klägern das Grundstück im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte (220 DM pro qm statt 330 DM pro qm, vgl. 72/80 GA). Eine solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffent...