OLG Düsseldorf Urteil vom 19.03.2002 - 24 U 124/01

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 4 O 86/01)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.5.2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des LG Duisburg abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

1. Die Klägerin hat aus § 535 S. 2 BGB a.F. (= § 535 Abs. 2 BGB n.F.) i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 des Vergleichs vom 11.8.1999 keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 5.675,34 EUR (= 11.100 DM) Mietzins.

Der zwischen den Parteien für die hier im Streit stehende Zeit (Januar und Februar 2001) vereinbarte Mietzins von 18.500 DM incl. Mehrwertsteuer war jedenfalls um 30 % gemindert (§ 537 BGB a.F. = § 536 BGB n.F.), weil das Mietobjekt mangelhaft war.

a) Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen Fehler der Mietsache i.S.d. § 537 BGB sind, wenn sie mit der Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH v. 28.11.1979 – VIII ZR 302/78, NJW 1980, 777 = MDR 1980, 306 [zu Anforderungen der Warenhausverordnung]; OLG Düsseldorf v. 21.1.1993 – 10 U 90/92, ZMR 1993, 275 = OLGReport Düsseldorf 1993, 241 [zu Brandschutzmängeln]; Besch. v. 28.2.2000 – 24 W 6/00 [zur Genehmigungsfähigkeit einer Galerie – n. v.]). Dies ist nicht der Fall, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (vgl. OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat, ZMR 1976,218; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 248). Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme kann jedoch einen Mangel begründen, wenn sie zu einer Ungewissheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs führt und hierdurch gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt sind (vgl. BGH v. 23.3.1983 – VIII ZR 336/81, WM 1983, 660 [661]; NJW 1971,555; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 248).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Im Streitfall hat die Stadt W durch Schreiben vom 31.3.2000 wegen Mängeln des Brandschutzes den Erlass einer Ordnungsverfügung angedroht und dabei eine Nutzungsuntersagung des gesamten Gebäudes in Erwägung gezogen. Die darin liegende Ungewissheit bedeutete schon einen Mangel der Mietsache. Ob objektbezogene Mängel des Brandschutzes unabhängig von den Anordnungen der Ordnungsbehörde auch deshalb einen Mangel darstellten, weil die Sicherheit der Nutzer des Gebäudes durch sie gefährdet wurde, kann dabei offen bleiben.

b) Die Klägerin war auch verpflichtet, Mängel des Brandschutzes und der Be- und Entlüftung zu beseitigen; diese Verpflichtung oblag nicht der Beklagten.

Dass der Klägerin Wartung und Reparatur der Be- und Entlüftung oblagen, haben die Parteien in § 4 Abs. 1 Mietvertrag (MV) ausdrücklich vereinbart. Diese Verpflichtung hat allerdings durch den Prozessvergleich, den die Parteien am 11.8.1999 im Verfahren 3 O 476/96 vor dem LG Duisburg abgeschlossen haben, insoweit eine Modifizierung erfahren, als sich die Parteien darüber einig waren, dass bis zum Ablauf der Mietzeit der damalige Zustand der Lüftungsanlage bestehen bleiben solle (Ziffer 3 des Vergleichs).

Anforderungen an das Gebäude in Bezug auf den Brandschutz musste die Klägerin aufgrund ihrer aus § 536 BGB a.F. folgenden Verpflichtung, die Räume in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, erfüllen (vgl. BGH v. 2.3.1994 – XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253).

Auch die in § 8 Abs. 6 MV getroffene Abrede „der Mieter sei verpflichtet, das Mietobjekt … zu unterhalten sowie alle dem Eigentümer obliegenden Verkehrssicherungspflichten und Verpflichtungen nachbar- ordnungs-, polizeirechtlicher und vergleichbarer Art zu beachten und zu erfüllen”, ist die Einstandspflicht der Klägerin, Anforderungen des Brandschutzes zu erfüllen, nicht beseitigt worden. Dies folgt für die hier im Streit stehende Zeit zwingend aus dem Prozessvergleich vom 11.8.1999, in dessen Ziffer 3 es heißt:

„… Die Klägerin verpflichtet sich, ordnungsbehördlich festgestellte Missstände, insbesondere des Brandschutzes, unverzüglich zu beseitigen.”

Der Senat ist davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass Grundlage dieser Regelung das Schreiben der Stadt W vom 16.2.1999 war. Denn die Klägerin hatte dieses Schreiben mit Schriftsatz vom 5.3.1999 in den Vorprozess eingeführt und sich auf die in diesem Schreiben beanstandeten Mängel des Brandschutzes berufen. Welcher andere Anknüpfungspunkt für die „Beseitigung ordnungsbehördlich festgestellter Missstände” bei Abschluss des Vergleichs bestanden haben könnte, hat die Klägerin auch nicht vorgetragen.

c) Die vollständige Erfüllung dieser durch den Vergleich eingegangenen Verpflichtung hat die Klägerin nicht nachvollziehbar dargelegt. Die pauschale Behauptung, die...