OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.11.2005 - I-24 U 74/05

Leitsatz (amtlich)

1. Leistet der Mieter die Kaution nicht vereinbarungsgemäß vor Beginn des Mietverhältnisses, so gerät der Vermieter mit der Überlassung des Mietobjekts in vertragsgerechtem Zustand nicht in Verzug.

2. Gewährt der Vermieter "den Gebrauch der Mietsache in einem für den vorgesehenen Zweck grundsätzlich geeigneten Zustand", schuldet er eine entsprechende Genehmigungsfähigkeit.

3. Ein Sachmangel liegt noch nicht vor, wenn der Mieter, der die Genehmigungen einzuholen hat, untätig bleibt, obwohl nichts gegen die Genehmigungsfähigkeit spricht.

Normenkette

BGB §§ 535-536

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 1 O 26/04)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Gründe

Die Berufung des Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das landgerichtliche Urteil ist richtig und auch die Berufungsbegründung rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

I. Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung des Mietzinses aus § 535 Abs. 2 BGB, nach fristloser Kündigung bis zur Rückgabe des Mietobjekts am 15.1.2004 einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus §§ 546a, 314 Abs. 4, 280 BGB und nach Rückgabe des Mietobjekts bis einschließlich April 2004 einen Schadensersatzanspruch aus "Auflösungsverschulden" (Anspruch eigener Art) in der geltend gemachten Höhe. Der Beklagte war nämlich weder zur Minderung des Mietzinses noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

1. Der Beklagte hat unstreitig die vertraglich geschuldete Kaution i.H.v. 6.954 EUR (§ 14 Nr. 3 MV) nicht geleistet, was den Kläger dazu berechtigte, ggf. geschuldete Vorleistungen, wie z.B. den Ausbau des Mietobjekts, gem. § 273 BGB zurückzuhalten (BGH NZM 1998, 766; OLG Düsseldorf v. 24.11.1997 - 24 W 89/96, OLGReport Düsseldorf 1998, 93; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 699). Der Vermieter gerät auch mit der Gebrauchsüberlassung nicht in Verzug bzw. hat deren Unmöglichkeit nicht zu vertreten, wenn der Mieter die Kaution nicht leistet (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 699). Mithin kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Kläger Einrichtungsgegenstände nicht abgeholt habe. Die Angriffe des Beklagten gegen die diesbezüglichen Ausführungen des LG gehen schon deshalb ins Leere.

Soweit der Beklagte behauptet, die Kaution habe nicht gezahlt werden sollen, bis die Einrichtungsgegenstände des Klägers abgeholt worden seien, ist dieses nach Ort und Zeit nicht näher substantiierte und zudem bestrittene Vorbringen nicht unter Beweis gestellt worden.

Auch Mängel der Mietsache berechtigen den Mieter nicht zur Zurückbehaltung der Sicherheit (OLG Düsseldorf v. 24.11.1997 - 24 W 89/96, OLGReport Düsseldorf 1998, 93; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 699).

2. Der Beklagte ist zur Zahlung des Mietzinses in voller Höhe verpflichtet. Da der Kläger aufgrund der unterlassenen Kautionszahlung berechtigt ist, die Gebrauchsüberlassung insgesamt zu verweigern, folgt daraus im Erst-Recht-Schluss, dass auch die Überlassung einer mangelhaften Mietsache keine Mietminderung nach § 536 BGB nach sich zieht. Im Übrigen hat der Beklagte Mängel i.S.d. § 536 BGB nicht schlüssig dargelegt.

a) Mängel des Mietobjekts wegen des angeblich nicht vorhandenen Schallschutzes bzw. einer nicht ausreichenden Anzahl von Toiletten sind nicht ersichtlich. Der Beklagte beruft sich darauf, dass er eine behördliche Zustimmung zu dem von ihm beabsichtigten Betrieb eines "Café-Bistro" nicht erhalten würde. Dies lässt sich unter Zugrundelegung seines Vorbringens jedoch nicht hinreichend sicher feststellen.

Die sich daran anschließende Frage, in wessen Verantwortungsbereich die Erfüllung behördlicher Auflagen überhaupt fällt, welchen Umfang die Klausel in § 1 Nr. 4 des Mietvertrages hat und ob diese Klausel wirksam ist, braucht aus diesem Grund und im Hinblick auf die nicht erfolgte Kautionszahlung (s.o.) nicht entschieden zu werden.

aa) Es ist anerkannt, dass behördlich angeordnete Gebrauchshindernisse und -beschränkungen keinen Rechts-, sondern einen Sachmangel im Sinne § 536 Abs. 1 BGB darstellen (BGH v. 28.11.1979 - VIII ZR 302/78, MDR 1980, 306 = NJW 1980, 777, zu Anforderungen der Warenhausverordnung; OLG Düsseldorf v. 21.1.1993 - 10 U 90/92, OLGReport Düsseldorf 1993, 241 = ZMR 1993, 275, zu Brandschutzbestimmungen; OLG Düsseldorf GuT 2005, 14; ferner Beschl. v. 28.2.2000 - 24 W 6/00, zur Genehmigungsfähigkeit einer Galerie, n.v.; Beschl. v. 15.1.2004 - I-24 U 186/03, n.v.). Denn sie hindern den Mieter daran, die gemietete Sache vereinbarungsgemäß zu nutzen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 228, m.w.N.).

Ein solches, die Nutzung einschränkendes Verbot...