OLG Düsseldorf Beschluss vom 15.01.2004 - I-24 U 186/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Öffentlichrechtliche Gebrauchshindernisse begründen einen Sachmangel nicht, solange für ein drohendes Einschreiten der Verwaltungsbehörde nichts ersichtlich ist

Leitsatz (amtlich)

Verwirkung von Gewährleistungsrechten bei jahrelanger, nicht beanstandeter Nutzung des Mietobjekts.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 28.07.2003; Aktenzeichen 4 O 487/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.7.2003 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannnes auf rückständigen Mietzins für Büroräume, die teilweise im Keller des Mietobjekts liegen, in Anspruch. Die Klägerin und ihr Ehemann erwarben das Gebäude vor etlichen Jahren. Die Beklagten traten zum 1.3.1999 in einen von der Klägerin und ihrem Ehemann mit einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Die Beklagten nutzten die Räume bis Januar 2002 nicht als Büro, sondern allenfalls als Lager. Dann stellten sie die Mietzahlungen ein und beriefen sich u.a. auf zahlreiche Mängel, von denen die Vermieter einige beseitigten, und machten geltend, für die Kellerräume läge hinsichtlich der Büronutzung eine Baugenehmigung nicht vor. Die Beklagten fochten den Mietvertrag am 22.3.2002 wegen arglistiger Täuschung an und kündigten ihn hilfsweise fristlos. Auf Antrag des Ehemannes der Klägerin erteilte das zuständige Bauamt, das die Nutzung der Kellerräume als Büro niemals beanstandet hatte, am 5.3.2003 einen Bescheid, durch den das Bauvorhaben "belassen" wurde.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das LG hat der Klage i.H.v. 6.881,49 Euro nebst Zinsen zu Recht stattgegeben. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 18.12.2003.

Darin hat der Senat ausgeführt:

1. Das LG hat zutreffend eine wirksame Abtretung zu Grunde gelegt. Ergänzend zu den Ausführungen der Einzelrichterin ist darauf hinzuweisen, dass die Klägerin die Abtretungserklärungen ihres Ehemannes erhalten und im Rechtsstreit nicht ohne sein Wissen verwendet hat, worin konkludent die Annahme der Abtretung liegt. Es wäre weltfremd anzunehmen, die Klägerin habe die Abtretungserklärungen ihres Ehemannes ohne sein Wissen verwendet. Überdies ist das durch den hilfsweise erklärten Beitritt des Ehemannes zum Rechtsstreit auch widerlegt. Die ausdrückliche Annahmeerklärung ist in einem Falle, wie dem hier erörterten, nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten, und auch nach der Rechtsprechung des BGH gilt ein Abtretungsangebot konkludent als angenommen, wenn der Zedent die abgetretene Forderung einklagt (BGH v. 14.4.1999 - VIII ZR 370/97, MDR 1999, 983 = NJW 1999, 2179). Gleiches gilt im Übrigen gem. § 151 BGB für den Zugang der Annahme. Ferner sind die Bedenken der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Abtretung wegen Unbestimmtheit nicht begründet.

2. Das LG hat des Weiteren zu Recht die Wirksamkeit der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung verneint. Auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil wird verwiesen. Entscheidend sind die Vorgänge vor und bei Abschluss des Mietvertrages. Hierzu ist der Vortrag der Beklagten zu Erklärungen und Kenntnissen der Klägerin und ihres Ehemannes zu allgemein gehalten, um auf ein arglistiges Verhalten schließen zu lassen. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die später an die Beklagten vermieteten Räumlichkeiten bei dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin und deren Ehemann vor rund zwölf Jahren bereits als Büroräume benutzt wurden. Im Übrigen fehlt es nach wie vor an einem Beweisantrag der Beklagten zu ihren Behauptungen.

3. Ferner hat das LG mit Recht ausgeführt, dass die Beklagten den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben, weil das Fehlen der Baugenehmigung in Bezug auf die Nutzung der Räume als Büro hier keinen Kündigungsgrund bietet.

a) Es entspricht allerdings allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen Fehler der Mietsache i.S.d. § 536 BGB n.F. = § 537 BGB a.F. sind, wenn sie mit der Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH v. 28.11.1979 - VIII ZR 302/78, MDR 1980, 306 = NJW 1980, 777 - zu Anforderungen der Warenhausverordnung; OLG Düsseldorf v. 21.1.1993 - 10 U 90/92, OLGReport Düsseldorf 1993, 241 = ZMR 1993, 275 - zu Brandschutzmängeln; Beschl. v. 28.2.2000 - 24 W 6/00 - zur Genehmigungsfähigkeit einer Galerie n. v.). Dies ist nicht der Fall, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1976, 218; ZMR 2002, 739 = NZM 2003, 556; OLG Nürnberg NZM 1999, 419; Wolf/Eckert/Ball, Handbuc...