OLG Düsseldorf Urteil vom 18.07.1997 - 22 U 270/96

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 14. November 1996 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch der Kläger gegen den Beklagten aus der für den Mieter F. übernommenen Mietbürgschaft (§ 765 Abs. 1 BGB) verneint. Dabei kann dahin stehen, ob im Falle einer Bürgschaft als Mietsicherheit das Eingreifen des § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB auch zur Nichtigkeit des Bürgschaftsvertrages gemäß § 134 BGB führt und bereits deshalb eine Inanspruchnahme des Beklagten ausscheidet (vgl. BGHZ 111;.361, 363; StaudingerEmmerich, BGB, 13. Aufl., § 550 b Rdn. 15; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 550 b Rdn. 7a; Tiedtke ZMR 1990, 401, 403). Denn jedenfalls ist der Beklagte gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB als Bürge berechtigt, dem Anspruch der Kläger die sich aus den §§ 134, 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB ergebende Unwirksamkeit der Verpflichtung des M. F. zur Bürgschaftsgestellung im Wege der Einrede entgegenzuhalten (vgl. BGHZ 107, 210 = BGH NJW 1989, 1853 = LM § 550b BGB Nr. 1; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rdn. 824; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 1363).

Die Voraussetzungen des § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB sind erfüllt. Dies hat das Landgericht zutreffend angenommen.

Bei dem Mietvertrag zwischen den Klägern und Herrn F. handelte es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum. Zwar tragen die Kläger vor, der Beklagte habe stets vorgehabt, die Wohnung durch Überlassung an seine Arbeiter für betriebliche Zwecke zu nutzen. Daß er aber deswegen als Mietvertragspartei anzusehen sei und als solcher die Wohnung als „Werkswohnung” gemietet habe behaupten sie selbst nicht (vgl. Schriftsatzes vom 15.5.1996, BI. 48149, 50 GA). Sie gehen ungeachtet der angeblichen betrieblichen Interessen des Beklagten davon aus, daß Mieter der Arbeiter F. gewesen sei und der Beklagte nur aus der gestellten Bürgschaft sowie nach Deliktsrecht hafte.

Unstreitig hat der Beklagte aufgrund seiner Bürgschaft bereits mindestens das Dreifache einer Monatsmiete an die Kläger gezahlt, so daß er weitere Leistungen mit Blick auf § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB ablehnen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 107, 210, 213) greift § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Schutzzweck der Norm auch dann ein, wenn der Vermieter den Abschluß des Mietvertrages über Wohnraum neben einer Barkaution zusätzlich von einer Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis abhängig macht, ohne Rücksicht darauf, ob die Verpflichtung zur Leistung der Bürgschaft im Mietvertrag vereinbart und dann durch Abschluß des Bürgschaftsvertrages erfüllt wird oder ob der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Sicherheit durch Bürgschaft stellt und damit die Voraussetzungen für den Abschluß des Mietvertrages schafft. Einschränkend soll nach einer weiteren BGH-Entscheidung (BGHZ 111, 361 = NJW 1990, 2380 = MDR 1990, 913; zustimmend: Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl. § 550b Rdn. 3; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl. § 550b Rdn. 7a) die Bestimmung jedoch nicht gelten, wenn der Vermieter die Bürgschaft nicht verlangt hat und ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft für den Mieter zusagt und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt. Das soll zumindest dann gelten, wenn mit der Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

Gegen diese Rechtsprechung wird eingewandt, daß es für die Anwendbarkeit des § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht darauf ankommen dürfe, ob der Vermieter die Bürgschaft von dem Dritten verlange oder nicht. Der Vermieter, der eine Bürgschaft wünsche, könne sonst durch geschicktes Agieren die Gestellung der Bürgschaft durch den Dritten provozieren und so den Schutzzweck des § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB unterwandern (vgl. Schmitz MDR 1990, 893; Tiedtke ZMR 1990, 401, 404; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 1363). Außerdem sei es oft reiner Zufall, ob der Dritte die Bürgschaft von sich aus anbiete oder ein diesbezügliches Verlangen des Vermieters vorausgehe. Entscheidend und ausreichend für die Anwendung des § 550 b Abs. 1 BGB sei daher allein, daß der Mietvertrag nur zustände komme, wenn die Sicherheit geleistet werde, der Abschluß des Mietvertrages also von der Übernahme der Bürgschaft abhänge und die Beteiligten dies wüßten (vgl. Tiedtke a.a.O., Seite 403; zustimmend Sternel a.a.O.; vgl. auch Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Aufl. 1995, § 550b Rdn. 11).

Ob die letztgenannte Auffassung dem Schutzzweck des § 550b Abs. 1 BGB, den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluß neuer Mietverträge entgegenzuwirken (vgl. hierzu BGHZ 107, 213), besser gerecht wird, bedarf hier keiner Entscheidung – ohnehin wird im Zweifel eine Vermutung dafür sp...