OLG Düsseldorf Beschluss vom 02.06.2008 - I-24 U 193/07

Leitsatz (amtlich)

Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarkts).

Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel, die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben.

Normenkette

BGB §§ 535, 536c Abs. 2

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 3 O 293/06)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Kläger wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der auf den 24.6.2008 avisierte Senatstermin entfällt.

Gründe

Die Berufung des Klägers hat keine Aussicht auf Erfolg.

I. Das sorgfältig und zutreffend begründete landgerichtliche Urteil ist richtig und aus der Berufungsbegründung ergeben sich keine Gründe für die beantragte Abänderung. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

1. Die zwischen den Parteien streitige Aktivlegitimation des Klägers bedarf keiner weiteren Aufklärung. Denn aus dem Gewerberaummietvertrag vom 29.9./28.11.1989 bestehen keine Ansprüche der hier streitgegenständlichen Art gegen die Beklagte als Mieterin. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob der Kläger der alleinige Rechtsinhaber und somit anspruchsberechtigt ist.

2. Es bestehen weder Ansprüche auf Zahlung der für die Abtragung des eingestürzten Gebäudeteils verursachten Kosten von 12.839,75 EUR noch hat der Kläger einen Feststellungsanspruch gegen die beklagte Mieterin. Die Voraussetzungen des § 536c Abs. 2 S. 1 BGB, der hier als alleinige vertragliche Anspruchsgrundlage in Betracht kommt, liegen nicht vor.

a) Es ist zwischen den Parteien nicht mehr im Streit, dass der Dacheinsturz (jedenfalls auch) durch eine Überlastung des Flachdachs hervorgerufen wurde. Diese rührte von der großen Wassermenge her, die sich gebildet hatte, weil Abflüsse und Ableitungen verstopft waren.

Nicht mehr im Streit ist weiterhin, dass die Reinigung dieser Leitungen zur Instandhaltungs- und Wartungsverpflichtung des Vermieters gehört. Die dahingehenden Feststellungen des LG greift der Kläger in der Berufungsbegründung nicht an.

b) Eine Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c BGB durch die Beklagte liegt nicht vor. Denn der Mangel (die verstopften Abläufe), haben sich ihr nicht "gezeigt". Ein Mieter verstößt gegen seine Anzeigepflicht nur und erst dann, wenn er einen Schaden innerhalb des Mietobjekts kennt oder grob fahrlässig nicht zu Kenntnis nimmt und eine Anzeige an den Vermieter unterlässt. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt aber nur dann vor, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch aufdrängen muss (BGHZ 68, 281 (285 = NJW 1977, 1236, 1237); BGH NJW-RR 2006, 1157 f. = GuT 2006,237; Senat GE 2002, 1262, OLG Hamburg ZMR 1991, 262; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rz. 970 m.w.N., jeweils zu § 545 BGB a.F. = § 536c BGB).

Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel trifft den Mieter nicht. Er darf sich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist (BGH WM 1976, 537; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 558). Auf verborgene Mängel hat vielmehr der Vermieter im Zuge gelegentlicher Überprüfungen der Mietsache zu achten (Bub/Treier, a.a.O.). Da die Beklagte zur Instandhaltung des Daches nicht verpflichtet war, musste sie es auch nicht kontrollieren. Mithin konnte sich der Mangel ihr nicht "aufdrängen". Hinweise darauf (etwa durch eindringendes Wasser) waren zum damaligen Zeitpunkt nicht erkennbar, wie etwa in früherer Zeit, als Wasser im Kassenbereich von der Decke tropfte.

Etwas anderes folgt auch nicht aus den Informationen über den Wasserstand im Flachdachbereich, welche die Zeugin P. nach ihrer Aussage im September 2005 von einem Dachdecker bzw. einige Tage vor dem Schadensfall von einem Nachbarn mitgeteilt bekam. Dieses Wissen der Zeugin P. kann der beklagten Mieterin nicht zugerechnet werden, denn die Zeugin arbeitet für diese als Kassiererin und hat weder aufgrund ihrer Funktion noch aufgrund ihrer Stellung die für eine Wissenszurechnung gem. § 166 BGB erforderliche Funktion einer Repräsentantin (vgl. hierzu Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 166 Rz. 6 f. m.w.N.).

Soweit die Zeugin P. bekundet hat, sie habe im September 2005 die Angaben des Dachdeckers an den Bezirksverkaufsleiter telefonisch weitergegeben, sind diese Auskünfte auch zu vage und unbestimmt, um daraus auf eine der Beklagten gem. § 166 BGB zuzurechnende Kenntnis des namentlich nicht benannten Bezirksverkaufsleiters schließen zu können. Im Übrigen hätten diese Angaben allenfalls eine Kenntnis von dem Umstand bedeutet, dass Wasser auf dem Flachdach steht. Daraus musste man nicht ohne weiteres auf einen erheblichen Mangel schließen, zumal dem Bezirksverkaufsleiter nicht bekannt sein musste, dass die Ableitungen und Gullys auf dem Flachdach stark verschmutzt waren und d...