OLG Dresden Urteil vom 12.03.2002 - 5/23 U 2557/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinsforderung

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 572) nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung „Heizungskosten” ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weitere nicht unbeträchtliche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht unmittelbar aus der Abrechnung ersichtlich ist.

2. Der Vermieter kann die zunächst nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung während des Rechtsstreits durch die notwendige Aufschlüsselung prüffähig machen, und zwar auch noch im Verlaufe der Berufung. Das Rechtsmittel ist nicht deshalb unzulässig, weil der Vermieter Berufung nur mit dem Ziel einlegt, die als nicht prüffähig zurückgewiesene Abrechnung aufzuschlüsseln. Allerdings kann das Kostennachteile für den Vermieter (§ 97 Abs. 2 ZPO) haben.

3. Die in einem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Vermieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach „Kostenanfall des Vorjahres” anpassen darf, ist wirksam. Fordert er die Anhebung der Vorauszahlungen jedoch auf der Grundlage einer nicht prüffähigen Abrechnung, kann der Mieter die Leistung der verlangten erhöhten Vorauszahlungen verweigern.

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 14.09.2001; Aktenzeichen 3 O 1847/01)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14.09.2001 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts xxxxxxx – 3 O 1847/01 – wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.339,09 Euro (= 24.133,17 DM) nebst 6,26 % Zinsen aus 5.041,33 Euro seit dem 24.03.2001 sowie i.H.v. 5 %-Punkten über Basiszinssatz aus weiteren 6.279,15 Euro seit dem 19.02.2002 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des ersten Rechtszuges werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Beschwer der Klägerin beträgt 10.885,63 Euro, die der Beklagten 6.279,15 Euro.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 17.164,79 Euro (33.571,41 DM).

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil hat nur zum Teil Erfolg. Die Klägerin kann aus der streitigen Betriebskostenabrechnung weitere 6.279,15 Euro (12.280,96 DM) nebst Prozesszinsen beanspruchen.

1. Betriebskostenabrechnung September 1998 bis August 1999:

a) Die Parteien haben im Mietvertrag vom 15.01.1998 für die von der Beklagten gemieteten Geschäfts- und Büroräume eine Umlage der von der Klägerin abgerechneten Betriebskosten vereinbart. Die Klägerin hat daher nach Abrechnung Anspruch auf einen sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag.

Nicht zu beanstanden ist weiter, dass die Klägerin über die Betriebskosten jeweils für den Zeitraum 01.09. bis 30.08. des Folgejahres abgerechnet hat. Zwar war nach dem Vertrag Mietbeginn der 01.10.1998. Das Mietobjekt wurde der Beklagten aber schon zum 01.09.1998 übergeben, so dass Betriebskosten ab diesem Zeitraum angefallen sind und die gemäß § 11 Nr. 3 des Vertrages vereinbarte jährliche Abrechnung jeweils den Zeitraum 01.09. bis 30.08. des Folgejahres umfassen durfte. Die Beklagte beanstandet diese nach Maßgabe von § 315 Abs. 1 BGB ordnungsgemäße Abrechnung (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., Rdn. 3190) auch nicht.

Die der Beklagten übersandte Abrechnung ist rechnerisch nachvollziehbar, und zwar sowohl hinsichtlich der ausgewiesenen Gesamtkosten als auch in Bezug auf den Anteil der Beklagten. Sie enthält die Mindestangaben, die nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) in einer den Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB genügenden geordneten Abrechnung enthalten sein müssen, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Insoweit ist die Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich. Insbesondere ergeben sich hinsichtlich des Verteilerschlüssels keine Unklarheiten.

b) Allerdings war die Abrechnung ursprünglich in einer Position nicht prüffähig, und zwar hinsichtlich der mit 104.296,44 DM ausgewiesenen Heizungskosten. Denn die Klägerin hat unter diesem Begriff in der Abrechnung mehrere Kostenpositionen unzulässigerweise (BGH, a.a.O., 574, unter I.2.b, aa) zusammengefasst, nämlich die eigentlichen Heizkosten, weitere „Sonderkosten” (u.a. Klimaanlage) und Wasserkosten, wie sich im Verlauf des Berufungsverfahrens herausgestellt hat. Damit war die ursprünglich vorgelegte Abrechnung schon im Ansatz nicht prüffähig, denn der Mieter muss aus ihr die ihm angelasteten Kosten spezifiziert – also nach Kostenarten getrennt – entnehmen und sie einer Überprüfung unterziehen können, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle zu dienen hätte. Diesen Anforderungen genügte die Abrechnung aus den genannten Gründen ursp...