OLG Dresden Beschluss vom 18.09.2008 - 8 U 1167/08

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.

2. Tritt ein Makler unaufgefordert an den Mieter einer Eigentumswohnung heran und teilt ihm neben der Verkaufsabsicht des Vermieters/Eigentümers mit, dass er sich für den Mieter bei Interesse um den Ankauf bemühen könne, ist ein im Anschluss gegebenes Provisionsversprechen des erwerbsinteressierten Mieters allein als Vermittlungs- und nicht auch als Nachweismaklerauftrag auszulegen.

Normenkette

BGB § 652 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Dresden (Aktenzeichen 1 O 3195/07)

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 10.10.2008. Er möge ggf. erwägen, das Rechtsmittel zur Vermeidung weiterer, nicht unerheblich höherer Verfahrenskosten zurückzunehmen.

Gründe

I. Der sich im Prozess als Rechtsanwalt selbst vertretende Kläger begehrt aus abgetretenem Recht Zahlung einer Maklerprovision. Eine solche Vergütung soll der Beklagte, der mit seiner Ehefrau eine zuvor gemeinsam als Mieter bewohnte Eigentumswohnung im Anwesen B. Str. in D. erworben hat, dem Zedenten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages versprochen haben. Das LG hat die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die zulässige Berufung.

II. Das Rechtsmittel hat, ohne dass zulassungsrelevante Fragen i.S.v. §§ 522 Abs. 2, 543 Abs. 2 ZPO entscheidungserheblich werden, keine Aussicht auf Erfolg.

1. Allerdings sind einzelne Begründungslinien, auf die das angefochtene Urteil maßgeblich gestützt ist, nicht ohne weiteres tragfähig.

a) Die Erwägungen, mit denen das LG eingangs der Entscheidungsgründe das Zustandekommen eines "wirksamen Maklervertrages" verneint, verhalten sich gar nicht zum Vertragsschluss, sondern lediglich zu der dann verneinten weiteren Frage, ob der Zedent eine Nachweisleistung erbracht hat. Für eine solche wiederum ist es entgegen der offenbaren Annahme des LG nicht erforderlich, dass der Zedent vom Eigentümer selbst von dessen Verkaufsbereitschaft erfahren hatte oder von ihm gar mit der Suche nach Kaufinteressenten beauftragt worden war. Selbst wenn ein Käufermakler das Bestehen aktueller Verkaufsbereitschaft des Eigentümers/Verkäufers nur zutreffend vermutet und nicht einmal unmittelbaren Kontakt zum Verkäufer hat, kann er seinem Kunden eine Kaufvertragsgelegenheit i.S.v. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB "nachweisen". Jedenfalls im Zusammenhang war das erstinstanzliche Vorbringen des Klägers auch ersichtlich dahin zu verstehen, dass der Zedent den Beklagten auf die Möglichkeit des Erwerbs vom verkaufsbereiten Eigentümer hingewiesen hatte. Ob er dabei den Eigentümer auch namentlich benannt hatte, war zwar nicht ausdrücklich behauptet. Eine solche Namhaftmachung ist indessen nur grundsätzlich notwendiger Bestandteil einer Nachweisleistung. Im Einzelfall kann sie entbehrlich sein. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn dem Maklerkunden der Name des Verkäufers, wie hier dem Beklagten als bisherigem Mieter der Wohnung, ohnehin bekannt ist.

b) Auf der Grundlage des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes ist auch die Auffassung, der behauptete Abschluss eines Maklervertrages am 3.4.2007 stelle ein widerrufliches Haustürgeschäft i.S.v. § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB dar, zumindest bedenklich.

Die näheren Voraussetzungen für das Vorliegen eines Haustürgeschäftes hat das LG zwar - unter nicht kenntlich gemachter und um die Belege aus der Rechtsprechung des BGH gekürzter wörtlicher Wiedergabe einer längeren Passage aus dem Senatsbeschluss vom 23.2.2007 - 8 U 63/07 (WM 2007, 1065 unter II 2b aa) - abstrakt zutreffend beschrieben. Der von ihm festgestellte Sachverhalt trägt die Annahme, diese Voraussetzungen hätten auch im Streitfall vorgelegen, aber nicht ohne weiteres. Da bei dem unangekündigten Besuch der mit dem Zedenten verbundenen Frau N. am 2.4.2007 in der Wohnung des Beklagten dessen allein anwesende Ehefrau lediglich mit dem möglichen Verkauf der Wohnung konfrontiert und über eine Maklerprovision nicht einmal andeutungsweise gesprochen wurde, ist bereits zweifelhaft, ob es in Bezug auf den Maklervertrag, den der am Folgetag nach Darstellung des Klägers aus eigenem Antrieb beim Zedenten in dessen Geschäftsräumen im selben Haus erschienene Beklagte geschlossen haben soll, überhaupt relevante, durch werbende Erstansprache in der Wohnung "vorverlagerte" mündliche Verhandlungen i.S.v. § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben hat.

2. Auf das Vorstehende kommt es letztlich nicht an. Die in mancherlei Hinsicht bemerkenswerte Sache bedarf auch im Übrigen keiner weiteren Aufklärung. Die Klage auf Zahlung einer Maklerprovision aus §§ 652, 398 BGB muss jedenfalls deshalb erfolglos und abgewiesen bleiben, weil es auf der Grundlage des eigenen Vorbringens des Klägers zum einen an der erforderlichen wirtschaftlichen Identität zwische...