OLG Celle Urteil vom 07.05.2003 - 2 U 200/02

Leitsatz (amtlich)

Neben der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch eine zusätzliche formularmäßige Schlussrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume wirksam (so auch WolfEckertBall, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechtes, 8. Aufl., Rn. 398 – anders jedoch – Unwirksamkeit einer solchen Klausel – bei Wohnraummietverträgen, vgl. OLG Hamm NJW 1981,1049)

Normenkette

BGB n.F. § 535 Abs. 1 S. 2; BGB § 538; AGBG § 9

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 25.10.2002; Aktenzeichen 8 O 161/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. Oktober 2002 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung seitens des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheit kann auch durch schriftliche, unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts geleistet werden.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 18.676,90 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Kläger, von Beruf Steuerberater, erwarb den Gebäudekomplex … in … von der … und trat somit auf Vermieterseite in einen langfristigen GewerbeMietvertrag mit den Beklagten (Mieter und Architekten) vom 7. April 1987 (Bl. 5 – 12 d. A.) ein. Nach fristgerechter Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten, die zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren und diese wegen geplanter Umbauarbeiten des Klägers nicht durchgeführt haben, verlangt der Kläger fiktive Reparaturkosten nach Maßgabe eines von ihm vorgelegten Kostenvoranschlages (Bl. 15 – 17 d. A.) ohne die Teilpositionen „Fußbodenkleber entfernen” und „vorhandene Dübellöcher schließen” in Höhe von noch 18.676,90 EUR einschließlich MWSt. zuzüglich Zinsen.

Zur Vermeidung weiterer Wiederholungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht (Einzelrichter) hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 18.676,90 EUR nebst Zinsen verurteilt und einen Anspruch des Klägers nicht nur auf Vornahme der Schönheitsreparaturen, sondern auch auf Zahlung fiktiver Reparaturkosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend) bejaht und in diesem Zusammenhang eine von den Beklagten eingewendete Unwirksamkeit der einschlägigen Formularklauseln des Mietvertrages:

„12 Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache

1. …

2. …

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen in angemessenen Zeiträumen auszuführen, sowie – ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden – die Rolläden … instandzuhalten und instandzusetzen …

4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache nach Weisung des Vermieters in fachgerecht (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu) renoviertem Zustand zu übergeben, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen …

Ist oder wird das Mietverhältnis beendet, so stehen die Rechte aus Abs. 1 – 3 dem Vermieter zu. …

§ 16 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu renoviertem) Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.

…”

verneint.

Die Höhe des Anspruchs mit 18.676,90 EUR, die sich aus dem vorgelegten Kostenvoranschlag ergebe, sei „angemessen”, das diesbezüglich bestreitende Vorbringen der Beklagten sei unsubstantiiert.

Mit ihrer Berufung möchten die Beklagten erreichen, dass das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen wird.

Sie führen aus: Der Mietvertrag vom 4./25. August 1995 sei ein FormularMietvertrag. Dessen Klauseln in § 12 Ziff. 3 u. 4 und § 16 Ziff. 1 verstießen gegen § 9 AGBG und seien damit unwirksam. Das Landgericht Hamburg habe in seinem Urteil vom 27. November 1992 (WuM 1994, 675 f.) entschieden, dass eine Klausel in einem FormularMietvertrag über Geschäftsraum, die den Mieter zur Auszugsrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der früheren Schönheitsreparaturen verpflichte, unwirksam sei. So hätten auch das Landgericht Berlin am 11. Juli 2000 (ZMR 2001, 31 ff.) und das Landgericht Gießen am 19. Dezember 2001 (ZMR 2002, 426 ff.) entschieden. Diese Rechtsprechung nähmen sie, Beklagte, für sich in Anspruch (Bl. 82 d. A.). Das Landgeric...