Nutzungsentschädigung für erweiterte Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung

Leitsatz

Nutzungsentschädigung für erweiterte Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung

Normenkette

§§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; §§ 987, 990 BGB

Kommentar

1. Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat (Erweiterung um 32,58 qm) und auch von dessen Rechtsnachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Überlassung der Dachgeschossflächen lediglich eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen, d.h. also nicht einen Betrag in Höhe des nach dem Berliner Mietspiegel angesetzten Mittelwerts. Der Anspruch auf Zahlung folgt hier nicht aus den §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB, sondern aus den vorrangigen §§ 990 Abs. 1 S. 2, 987 Abs. 1 BGB. Im vorliegenden Fall scheidet auch gutgläubiger Erwerb eines Rechtsnachfolgers nach § 892 BGB aus, weil sich lediglich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben.
2. Was die Höhe der Nutzungsentschädigungsansprüche betrifft, geht es auch bei einem objektiven Mietwert um die Nutzungen, die der betroffene Eigentümer/Vermieter aus der sog. Mutter-Sache hätte ziehen können. Vorteile, die auf wertsteigernden Investitionen des Schuldners oder seines Rechtsvorgänger beruhen, bleiben unberücksichtigt (BGH v. 14.7.1995, V ZR 45/94, NJW 1995, 2627 = ZMR 1995, 519, 521). Vorliegend hat der Rechtsvorgänger der beschlussanfechtenden Antragstellerin nur den Besitz an dem Dachraum"als Bodenraum mit Waschküche und WC" erhalten und diese Mutter-Sache auf eigene Kosten zu einem Zimmer mit Bad und Flur ausgebaut. Dafür wurde auch ein Kaufpreis entrichtet. Die erzielte oder erzielbare Miete beruht daher zu einem Teil auf dem Besitz an dem Gemeinschaftseigentum und zu einem Teil auf den Investitionen, welche nicht die Gemeinschaft finanziert hat (BGH v. 3.11.1989, V ZR 143/87, ZMR 1990, 112, 116).
3. Somit wurde nur eine entsprechend reduzierte Nutzungsentschädigung der Gemeinschaft zugesprochen.

Link zur Entscheidung

KG v. 1.3.2004, 24 W 158/02, ZMR 5/2004, 377KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2004, 24 W 158/02