KG Berlin Beschluss vom 01.03.2004 - 24 W 158/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzungsentschädigung für überbauten Dachraum

Leitsatz (amtlich)

Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat, und von dessen Nachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Überlassung der Dachgeschossflächen lediglich eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 27.11.2001; Aktenzeichen 85 T 243/99 WEG)

AG Berlin-Spandau (Beschluss vom 16.07.1999; Aktenzeichen 70 II 11/99 WEG)

Tenor

Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die Antragsgegnerin unter teilweiser Änderung des Beschlusses des AG Spandau vom 16.7.1999 - 70 II 11/99 WEG - verpflichtet, an die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage zu Händen der Verwalterin 1.815,09 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 10.3.1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten der ersten Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 82 % und der Antragsgegnerin 18 % auferlegt. Die Gerichtskosten der zweiten und dritten Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zu 91 % und der Antragsgegnerin zu 9 % auferlegt. Außergerichtliche Kosten aller Instanzen sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 19.510,18 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. ... im Dachgeschoss des Hauses ... 21, die nach der Teilungserklärung vom 7.5.1983 zu UR-Nr. ... des Notars ... eine Fläche von 39,81 qm hat. Das Sondereigentum an dieser Einheit ist mit 179/10.000 Miteigentumsanteilen verbunden. Die Einheit der Antragsgegnerin ist durch Ausbaumaßnahmen der ... GmbH im Jahre 1988 um ein Zimmer, ein Bad und einen Flur mit einer Fläche von 32,58 qm erweitert worden, die in der Skizze zur Teilungserklärung noch mit Bodenraum, Waschküche und WC bezeichnet ist. Unter dem 9.6.1994 erwarb die Antragsgegnerin mit notariellem Kaufvertrag zu UR-Nr. ... des Notars ... die Einheit Nr. ... von der ... GmbH. Mit Schreiben vom 29.6.1994 teilte die Verwalterin der Antragsgegnerin mit, dass sie das Eigentum an den in Besitz genommenen Gemeinschaftsflächen nicht erworben habe. Am 26.1.1995 wurde die Antragsgegnerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Die Einheit ist vermietet. Die Antragsgegnerin und die Verwalterin als vollmachtlose Vertreterin der Antragsteller schlossen am 28.1.1996 über den Teil des Gemeinschaftseigentums zur Erweiterung des bestehenden Sondereigentums einen Kaufvertrag zu UR-Nr. ... des Notars ... . Der Vertrag wurde nicht wirksam. In der Eigentümerversammlung vom 28.3.1998 beschlossen die Eigentümer zu TOP 11 mehrheitlich, die Verwalterin zu beauftragen und zu bevollmächtigen, bei der Antragsgegnerin für die von ihr integrierten und genutzten Gemeinschaftsflächen ein Nutzungsentgelt in Höhe des nach dem Berliner Mietspiegel angesetzten Mittelwerts geltend zu machen. Die Beteiligten streiten über die Nutzungsentschädigung (netto/kalt) für die unberechtigte Inanspruchnahme dieser Flächen für die Zeit von Februar 1995 bis Dezember 2000.

Nachdem der Antrag der Antragsteller der Antragsgegnerin am 10.3.1999 zugestellt worden war, hat das AG Spandau mit Beschl. v. 16.7.1999 - 70 II 11/99 WEG - die Antragsgegnerin unter Zurückweisung des weiter gehenden Antrags verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin 19.651,94 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 10.3.1999 zu zahlen.

Das LG Berlin hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dr.-Ing. ... vom 25.1.2001 und nach einer am 5.6.2001 zugestellten antragserweiternden Anschlussbeschwerde der Antragsteller mit Beschl. v. 27.11.2001 - 85 T 243/99 - die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des AG zurückgewiesen und sie auf die Anschlussbeschwerde der Antragsteller über den bereits zugesprochenen Betrag hinaus verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin weitere 18.506,65 DM nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB zu zahlen.

Die Antagsgegnerin rügt mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde:

Den Antragstellern stehe ein Anspruch nicht zu, da der Kaufvertrag vom 28.3.1996 noch wirksam werden könne und ihr dann die Nutzung seit der Begründung von Sondereigentum per 28.3.1996 zustehe. Jedenfalls berechne sich der Herausgabeanspruch nicht nach der ortsüblichen Miete, sondern allenfalls nach den ersparten Aufwendungen für die Nutzung einer nicht ausgebauten Dachfläche. Ihr Vermögensvorteil erfolge nicht auf Kosten der Antragsteller, weil sie den Besitz schon an die ... verloren hätten. Die Herausgabeansprüche würden sich allenfalls auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen beschränken. Ihr Mieter zahle seit dem 1.10.1994 eine Miete von 14 DM/qm brutto/kalt. Das Gutachten sei falsch, weil es sich bei dem Zimmer nebst Bad ohne Küche nicht um Wohn...