Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1]
Danach ist ausreichend, wenn der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Wohnungen hinreichend umrissen werden. Der BGH[2] hat entschieden, dass eine Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme und nicht jede mögliche Auswirkung darzustellen hat. Sie muss nur so konkret gefasst sein, dass der Mieter das Ziel der beabsichtigten Modernisierung vermittelt und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen genannt bekommt. Er soll ausreichend darüber informiert werden, wie sich die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie auf die zu zahlende Miete auswirkt.[3] Dem hat der Gesetzgeber Rechnung getragen und in § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB aufgenommen, dass Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen "in wesentlichen Zügen" angekündigt werden müssen.
Vorlage von Baubeschreibungen, Kostenangeboten und Grundrissen
Nachdem das Merkmal "in wesentlichen Zügen" ein dehnbarer Begriff ist, empfiehlt es sich dennoch, die Modernisierungsankündigung möglichst detailliert vorzunehmen und beispielsweise Baubeschreibungen, Kostenangebote und genaue Grundrisspläne vorzulegen. So kann dem Einwand des Mieters begegnet werden, dass die Ankündigung unzureichend ist. Nachdem auch die Baukosten im Rahmen der voraussichtlich stattfindenden Mieterhöhung dargelegt werden müssen, sollten die entsprechenden Angebote bereits der Modernisierungsankündigung beigelegt werden.
Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist ferner ausreichend, wenn sich aus einer beigefügten Berechnung der Energieeinsparung ergibt, dass für sämtliche Wohnungen eine dauerhafte Reduktion der Endenergie geplant ist. Hierbei ist dem Mieter auch zuzumuten, selbst Berechnungen vorzunehmen, wenn die Quadratmeter insgesamt genannt werden, ebenso die Einsparung pro Quadratmeter, und der Mieter diese auf die Größe seiner Wohnung hochrechnen kann.
Ob die Heizkosteneinsparung für die Wohnung eine signifikante oder deutliche Ersparnis darstellt, ist für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung ohne Bedeutung. Auch der Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd ist möglich, wenn es sich nach dem Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt.[4]
Im Rahmen einer energetischen Modernisierung bedarf es der Mitteilung von Tatsachen, die es ermöglichen zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.[5]
Die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Rahmen der Modernisierungsankündigung nicht erforderlich. In einem vom BGH entschiedenen Fall[6] wurde als ausreichend bestätigt, dass im Rahmen der Modernisierungsankündigung eine Berechnung der Energieeinsparung als Anlage beigefügt war, aus der sich ergab, dass für sämtliche betroffenen Wohnungen eine dauerhafte Reduktion der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr (künftig 189.375 kWh im Jahr) geplant sei. Mitgeteilt worden war ferner die Gesamtfläche aller Wohnungen, wobei es der BGH auch für ausreichend hielt, dass aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieeinsparung der Mieter selbst die für seine Wohnung prognostizierte Ersparnis errechnen kann. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, die konkreten Wirkungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage anzugeben. Die Entscheidung des BGH steht im Kontext weiterer höchstrichterlicher Entscheidungen, nämlich dass die formalen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nicht überspannt werden dürfen.
Dieser Grundsatz gilt im Übrigen auch gleichermaßen für die Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß §§ 559 ff. BGB.[7] Auch im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Nachdem die Amts- und Landgerichte teilweise dennoch sehr hohe Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung sowie später folgende Modernisierungsmieterhöhungen stellen, empfiehlt es sich trotzdem, möglichst umfangreich und konkrete Details, etwa im Hinblick auf die Energieeinsparung, mitzuteilen.
Ergebnisse einer Energieberatung
Nachdem die Vermieter infolge gestiegener Preise und Zinsen nun wiederum vermehrt auf zinsverbilligte Darlehen und Förderungen zurückgreifen und diese in der Regel auch die Hinzuziehung eines Energieberaters erfordern, sollte den...
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