Maklervertrag über Grundstücksverkauf / Vertragszweck

Tätigkeit des Maklers und rechtliche Grundlagen

Kennzeichnend für den Maklervertrag ist, dass der Auftraggeber des Maklers einen anderen Vertrag, den sog. Hauptvertrag, schließen will und sich zu diesem Zweck des Maklers bedient. Außer beim Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag trifft den Makler keine Verpflichtung zur Tätigkeit. In allen Fällen erhält der Makler selbstverständlich nur dann eine Vergütung, wenn aufgrund seiner Tätigkeit der Hauptvertrag zum Abschluss kommt. Die grundsätzlichen gesetzlichen Regelungen finden sich in den §§ 652 ff. BGB. Für den Immobilienmakler relevante Regelungen finden sich in den §§ 652 bis 654 BGB sowie §§ 656a bis 656d BGB. Die knappe gesetzliche Regelung lässt Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch individuellen Vereinbarungen ein besonderes Gewicht zukommen, was im Ergebnis zu einer umfassenden rechtsfortbildenden Rechtsprechung geführt hat.

Einfamilienhäuser und Wohnungen

Am 23.12.2020 ist das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft getreten und hat wichtige Ergänzungen für den Bereich des Nachweises oder der Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Wohnungen gebracht. Die Bestimmungen zum Maklerrecht sind insoweit durch die neuen Vorschriften der §§ 656a bis 656d BGB ergänzt worden. Ihr Anwendungsbereich ist in sachlicher Hinsicht beschränkt auf den Nachweis bzw. die Vermittlung der Gelegenheit zum Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Soweit also der Makler vertraglich mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung beauftragt ist, bedarf der Maklervertrag gemäß § 656a BGB zwingend der Textform des § 126b BGB. Was den Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d BGB betrifft, sind diese Bestimmungen nur dann zu beachten, wenn es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt. Wesentliche Kernregelung dieser Bestimmungen ist für den Fall der Doppeltätigkeit des Maklers, dass er nach § 656c BGB vom Käufer keine höhere Provision verlangen kann als vom Verkäufer und umgekehrt. Vereinbart der Makler etwa mit dem Verkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses für diesen unentgeltlich tätig zu werden, kann er auch vom Käufer keine Provision verlangen. Für den Fall, dass lediglich eine Vertragspartei einen Maklervertrag geschlossen hat, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nach § 656d BGB nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Gewerbeerlaubnis

Gewerbsmäßige Makler bedürfen der Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Die Grenze, wann eine erlaubnispflichtige und damit gewerbliche Tätigkeit erreicht ist, kann grob bei 1 bis 2, ggf. maximal 3 Tätigkeiten gerichtet auf die Vermittlung von Vertragsabschlüssen pro Jahr gezogen werden. Die "Drei-Objekt-Grenze" nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), wonach die Grenze gewerbsmäßiger Tätigkeit bei 4 Erwerbshandlungen im Jahr liegt, ist mit Vorsicht zu genießen. Allgemein anerkannt ist jedenfalls, dass jeder zumindest 1- bis 2-mal pro Jahr ohne Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO Maklerdienste anbieten oder erbringen kann. Maklerverträge, die ohne die gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erforderliche Erlaubnis geschlossen werden, sind und bleiben allerdings wirksam. Sie sind nicht etwa wegen eines Gesetzesverstoßes gemäß § 134 BGB nichtig.^[1] Die vorsätzliche oder auch fahrlässige Ausübung der Maklertätigkeit ohne die erforderliche Gewerbeerlaubnis kann allerdings gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 1h, Abs. 4 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 5.000 EUR geahndet werden. Bei beharrlichem Verstoß kann sie gemäß § 148 Abs. 1 GewO als Straftat verfolgt werden.

Makler- und Bauträgerverordnung beachten

Besondere Regeln über die Pflichten der Immobilienmakler enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV muss sich der Makler eine genaue Objektbeschreibung geben lassen. Aus den Unterlagen des Maklers müssen Angaben zu Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, die Anzahl der Zimmer, die Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen und schließlich der Name, Vorname und die Anschrift des Veräußerers ersichtlich sein.

Makler, die den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweisen, sind des Weiteren dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) unterworfen. Entsprechend dem allgemeinen sozialen Schutz des Mieters beinhalt...