Makelnder Verwalter – Die Verteilung der Maklerkosten be ... / 8 Aufwendungsersatzanspruch

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 652 Abs. 2 BGB hat der Makler dann einen Aufwendungsersatzanspruch gegen seinen Kunden, wenn eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen ist. Dass die Maklertätigkeit letztlich erfolgreich sein muss, ist nicht Voraussetzung, denn der Makler kann sich nach Satz 2 der erwähnten Bestimmung einen Aufwendungsersatzanspruch auch ohne Zustandekommen eines Hauptvertrags sichern. Dies empfiehlt sich auch deshalb, damit sich der Makler zumindest im Ansatz gegen Willkür seines Auftraggebers schützen und Ersatz für seine tatsächlichen Aufwendungen beanspruchen kann. Von maßgeblicher Bedeutung allerdings ist, dass der Makler auch dann einen Aufwendungsersatzanspruch mit seinem Auftraggeber vereinbaren kann, wenn es zum Abschluss des Hauptvertrags kommt und dann ohnehin auch ein Anspruch auf Provisionszahlung besteht.

Die Spezialregelungen der §§ 656a ff. BGB umfassen nicht den Bereich des Aufwendungsersatzanspruchs des Maklers aufgrund entsprechender Vereinbarung mit seinem Auftraggeber. Der Makler kann also unproblematisch etwa allein mit dem potenziellen Erwerber eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung einen Aufwendungsersatz vereinbaren, ohne dass er Entsprechendes auch mit dem Veräußerer vereinbaren müsste und umgekehrt.

Praxis-Beispiel

Vereinbarung über Aufwendungsersatz mit potenziellem Erwerber

Der Makler wird vom Eigentümer einer Eigentumswohnung mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit beauftragt. Beide vereinbaren eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 % brutto. Eine zusätzliche Aufwandsersatzabrede wird nicht getroffen. Der Makler akquiriert einen potenziellen Erwerber und vereinbart mit diesem ebenfalls eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Zusätzlich trifft er mit diesem eine Abrede über seinen Aufwendungsersatz.

Obwohl der Verkäufer nicht ebenso zum hälftigen Ersatz der Makleraufwendungen verpflichtet ist, ist die Abrede mit dem Erwerber wirksam, so es zum Abschluss eines Hauptvertrags kommt, da der Anwendungsbereich der §§ 656a ff. BGB bezüglich des Aufwendungsersatzes nicht eröffnet ist.