Mahngebühr (WEMoG) / 3 Praxistipp

Der Auffassung, die Vereinbarung von Mahngebühren sei unzulässig, weil die Anforderung von Beiträgen gemäß § 27 Abs. 1 WEG zu der typischen Verwaltertätigkeit gehöre, lässt sich entgegenhalten, dass sich die Verwaltergrundgebühr erhöht, wenn der Verwalter gehalten ist, seine betriebswirtschaftlichen Kosten für das Mahnwesen in die Grundgebühr einzukalkulieren. Der Eigentümergemeinschaft wird hierbei die Möglichkeit genommen, die insoweit erhöhte Verwaltergebühr den Eigentümern aufzugeben, die durch ihren Zahlungsverzug die Mahngebühren auslösen.

Mit Rücksicht auf dieses Argument dürfte es sich empfehlen, im Verwaltervertrag die Vereinbarung einer Mahngebühr auf die Fälle zu beschränken, in denen der Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen bereits in Verzug ist. Der Eigentümer gerät mit seiner Beitragspflicht aus dem Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, des Beschlusses über die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung oder eines Beschlusses über die Erhebung einer Sonderumlage in Verzug, wenn er zu dem Fälligkeitszeitpunkt, der sich entweder aus der Teilungserklärung oder aus einem Beschluss ergibt, nicht zahlt. Gibt es einen solchen Fälligkeitszeitpunkt nicht, so sind die Zahlungen im Zweifel nach § 271 BGB sofort fällig und der Eigentümer gerät nach Anforderung der Zahlungen in Verzug. Für diese Zahlungsanforderung fällt kein Verwalterhonorar an, weil sie den Verzug erst auslöst. Das Zusatzhonorar entsteht in beiden Fällen also für die erste Mahnung nach Eintritt des Verzugs. Weitere Mahnungen betreffend denselben Rückstand sollten nur dann ein Zusatzhonorar auslösen, wenn sie sachdienlich und notwendig sind. Dadurch entfällt die Gefahr, dass der Verwalter aussichtlose Mahnungen erstellt, um hierdurch Honorar zu erzielen. Die Mahngebühr sollte ferner nicht bei Bagatellrückständen entstehen

Eine entsprechende Kostenklausel könnte wie folgt lauten:

"Der Verwalter erhält für jede notwendige Mahnung nach Eintritt des Zahlungsverzugs (durch Versäumnis einer Zahlungsfrist oder Nichtbeachtung der ersten Mahnung), eine Mahngebühr in Höhe von ….. EUR netto zzgl. Mehrwertsteuer (derzeit 19 %). Soweit der Rückstand sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt, muss er mindestens einem Monatsbeitrag entsprechen und in allen Fällen 100 EUR übersteigen. Die Vergütung kann nur für eine Mahnung nach Verzugseintritt beansprucht werden, es sei denn, es liegen Gründe vor, welche weitere Mahnungen für den Zahlungsrückstand als sachdienlich und notwendig erscheinen lassen."

Hinweis

15 bis 20 EUR

Der Höhe nach dürften 15 bis 20 EUR je Mahnung unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung noch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (25 DM: AG Mönchengladbach-Rheydt, Beschluss v. 22.2.2002, 23 UR II 19/01, mit der zutreffenden Bemerkung, dass maßgebliche vergleichbare und demnach niedrigere Vergütungssätze obergerichtlicher Entscheidungen bereits über zehn Jahre zurückliegen; 20 EUR: LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, kritisch wenn keine Obergrenze für die Anzahl von Mahnungen vereinbart ist).

Hinweis

Umlage der Mahnkosten

Soweit die Teilungserklärung nicht ohnehin vorsieht, dass im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander ein zahlungssäumiger Eigentümer Mahngebühren, welche die Gemeinschaft der Verwaltung schuldet, zu tragen hat, sollten die Eigentümer einen entsprechenden für die Zukunft geltenden Beschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, gerichtet auf eine verursacherbezogene Kostenbelastung fassen. Dieser könnte wie folgt lauten:

"Kosten, welche die Verwaltung für Mahnungen einzelner Eigentümer, die mit ihren Beitragspflichten in Zahlungsverzug sind, beansprucht, sind im Rahmen der Jahresabrechnung dem Eigentümer aufzuerlegen, der die Mahnkosten verursacht hat."