Liquiditätskrise der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... / 3 Ausfalldeckungssonderumlage

Einer Zwischenfinanzierung ist in der Regel die Erhöhung der Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des Gemeinschaftsvermögens, vorzuziehen. Dieses kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein Weg besteht darin, bereits die Vorschüsse höher zu prognostizieren.^[1] Der übliche Weg besteht aber darin, über Vorschüsse auf eine Sonderumlage (Ausfalldeckungssonderumlage) Mittel zu generieren.^[2]

Ein Beschluss hierüber soll nach manchen Stimmen nicht ordnungsmäßig sein, sofern der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden kann, etwa wenn der Verwalter ausnahmsweise zur Kreditaufnahme ermächtigt ist, wenn der Finanzierungsbedarf durch Geltendmachung fälliger Ansprüche "gedeckt" oder wenn eine zu hohe Erhaltungsrücklage teilweise "aufgelöst" werden könnte. Diese Ansicht ist allerdings sehr zweifelhaft, da die Wohnungseigentümer ein Ermessen haben, wie sie Mittel aufbringen und die als Alternativen aufgezeigten Wege kaum gangbar sind.^[3] Aufgabe des Verwalters ist es zur Abwendung und Refinanzierung, die Erhebung einer solchen Ausfalldeckungssonderumlage zu organisieren.^[4] Eine Ausfalldeckungssonderumlage schließt nach h. M. den insolventen Wohnungseigentümer ein^[5] und führt zur Begründung einer Masseverbindlichkeit.^[6]

Musterbeschluss: Erhebung einer Sonderumlage wegen Hausgeldrückständen (Ausfalldeckungssonderumlage)

TOP XX: Erhebung einer Sonderumlage wegen Hausgeldrückständen

1. Derzeit bestehen Hausgeldrückstände in Höhe von ____ EUR. Die Zusammensetzung der Rückstände ist der als Anlage zur Einladung der Versammlung beigefügten Liste zu entnehmen. Dort sind insbesondere die jeweiligen Schuldner, der Zeitraum, für den ein Rückstand besteht, sowie die genaue Höhe der rückständigen Hausgelder aufgeführt.
2. Die Erfahrungen der Vergangenheit haben gezeigt, dass es voraussichtlich zu weiteren Hausgeldausfällen in einer Größenordnung von ____ EUR kommen dürfte. Um die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sichern, wird daher eine Sonderumlage in Höhe von ____ EUR erhoben. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen.^[7] Die insoweit auf die einzelnen Wohnungseigentumsrechte entfallenden Beträge ergeben sich aus der bei Beschlussfassung vorliegenden Auflistung, die Bestandteil dieses Beschlusses ist. Die Beiträge sind bis zum _____ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen.
3. Soweit Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, ist der Verwalter berechtigt, den Betrag der Sonderumlage mit dem Beitrag für den Monat ______einzuziehen.
4. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, werden gebeten, zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung zu sorgen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Beschluss v. 21.3.2019, V ZB 111/18, NJW-RR 2019 S. 723 Rn. 12.

[2] BGH, Beschluss v. 21.3.2019, V ZB 111/18, NJW-RR 2019 S. 723 Rn. 12.

[3] OLG Saarbrücken, Beschluss v. 20.7.1998, 5 W 110/98, NJW-RR 2000 S. 87; AG Dortmund, Urteil v. 15.8.2019, 514 C 27/19, Rn. 24, juris.

[4] BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16, NJW-RR 2017 S. 844 Rn. 15; Lüke, ZWE 2010, S. 62, 66

[5] BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 129/11, NJW-RR 2012 S. 343 Rn. 15.

[6] Siehe Elzer, Insolvenz eines Wohnungseigentümers, Kap. 7.2.2 Hausgeld: Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens fällig werdende Hausgelder. Zur Abrechnung der Ausfalldeckungssonderumlage siehe Elzer, Abrechnung des Hausgeldinkassos, Kap. 2 Abrechnung einer Ausfalldeckungssonderumlage.

[7] Dieser Umlageschlüssel verdeckt, dass es eigentlich mehrere Umlageschlüssel für das Hausgeld geben wird. Möglich und ggf. besser wäre daher, wie beim Wirtschaftsplan zu verfahren, also verschiedene Kostenpositionen zu benennen und deren Umlageschlüssel.